도시재생 사업이 반복적으로 실패하거나 기대 이하의 성과에 그치는 근본적인 원인은 과거의 데이터로 수립한 고정된 자료에 의존하기 때문이다. 수억 원의 공공 예산을 투입해 거점 앵커 시설을 짓는 사이 상권의 성격은 변하고, 인구이동의 결은 이미 다른 방향으로 흘러간다. 이 격차를 메우기 위해 필요한 인공지능의 역할은 화려한 3D 시각화나 교통 관제에 머무는 디지털 트윈이 아닌 도시의 물리적·경제적 미세 변화를 추적해 제도를 탄력적으로 조정하는 동적 도시 관리가 이루어져야 한다.현실적인 AI 도입의 첫걸음은 필지 단위의 노후화 및 공실 전조 증상 예측이다. 지금까지의 도시 쇠퇴 진단은 인구·사업체 데이터에 기반해 사후 처방에 가까웠다. 반면, 수도·전력 사용량, 소상공인 매출 변동률, 통신사 생활인구의 체류 시간 데이터를 다변량 시계열 모델로 결합하면 특정 건축물이나 가로가 상업적·물리적 한계에 도달하기 전에 쇠퇴 신호를 포착할 수 있다. 이는, 공공이 대규모 철거나 획일적인 리모델링 지원을 결정하기 전, 정확한 지점에 선제적 개입을 가능하게 만든다.나아가 인공지능은 경직된 용도지역제를 대체하는 성능 기반 규제의 실행 도구가 될 수 있다. 현행 법제도상 구도심 내 건축물의 용도 변경과 용적률 완화는 행정 절차가 복잡해 민간의 자발적 재생 속도를 따라가지 못한다. 구역 내 보행량, 탄소 배출량, 기반시설 용량 부하도를 실시간 연산하는 AI 모델을 도입하면 특정 건축물이 주거에서 근린생활시설이나 복합문화공간으로 전환될 때 주변 환경에 미치는 영향을 즉각적으로 산출할 수 있다. 환경적 부하가 적고 지역 활성화 기여도가 높은 사업자에게는 추가 용적률이나 인센티브를 즉시 승인하는 유연한 도시 거버넌스가 기술적으로 가능해지는 셈이다.젠트리피케이션 완화와 공공 기여금 산정에서도 AI는 이해관계 조율의 현실적 근거를 제공할 수 있다. 민간 리모델링으로 발생하는 지가상승 이익과 임대료 인상 압력을 사전에 시뮬레이션하여 임대인에게는 공공 보조금과 세제 혜택을 조건부로 연계하고 임차인에게는 업종 중복을 피한 최적의 테넌트 믹스를 제시할 수 있다. 이를 통해 막연한 상생 협약이 아닌 데이터 기반의 기대수익 모델이 제시될 때 자본 유입과 원주민 정착 사이의 타협점이 도출될 수 있을 것이다.결국 도시재생에서 AI의 본질은 스마트 도시라의 외형을 갖추는 것이 아닌 도시계획의 주기를 연 단위의 규모 있는 계획에서 일 단위의 정밀한 정책 미세 조정으로 전환하는 데 있다. 공공이 보유한 공간 데이터와 민간의 실시간 활동 데이터를 결합해 규제와 지원 제도를 유연화할 때 비로소 도시재생은 예산 소진형 사업에서 벗어나 자생적인 회복력을 갖추게 될 것이다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

최근 인공지능과 공공데이터 연동 기술을 활용한 부동산 프롭테크 서비스가 확산되고 있다. 주소만 입력하면 등기부등본과 건축물대장을 실시간으로 조회하여 위험도를 정량화해 주는 서비스는 거래 당사자에게 높은 편의성을 제공한다. 그러나 부동산법제와 현장실무의 관점에서 볼 때, AI를 통해 이루어진 권리분석은 부동산 거래 안전을 완벽히 담보할 수 없으며 구조적인 사각지대를 지니고 있다.그 중 가장 큰 한계는 공시되지 않는 권리관계에 대한 분석 불가능성이다. 현행 부동산등기법과 임대차 관련 법률상, 등기부에 기재되지 않더라도 법적 효력을 갖는 권리가 다수 존재한다. 대표적으로 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 선순위 임차인의 실제 보증금과 점유를 바탕으로 성립하는 유치권, 법정지상권 그리고 확정일자를 받지 않은 미등기 임차권 등이다. 특히, 전입신고 다음 날 0시에 대항력이 발생하는 법적 시차를 악용해 계약 당사자가 같은 날 저녁 근저당권을 설정하는 경우 공공 데이터베이스를 조회하는 알고리즘은 계약 시점에 해당 위험을 기술적으로 포착할 수 없다. 데이터베이스에 입력되지 않은 정보는 인공지능의 분석대상 자체가 되지 못하기 때문이다.또한, 공부와 실제 현장의 불일치를 AI가 검증할 수 없다. AI는 행정기관이 보유한 전자장부의 텍스트 데이터를 기반으로 작동한다. 하지만 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으면서 실제로는 주거용으로 불법 개조된 물건, 무허가 증축 구조물이 이루어진 현장은 서류상 정상 물건으로 출력된다. 이러한 불법 건축물에 입주할 경우 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 전세보증금 반환보증보험 가입 거절 등의 법적·재산적 불이익이 발생하지만 서류의 텍스트만 검증하는 AI는 이를 감지할 수 없다.여기에 우선변제권이 있는 조세 채권 및 임금 채권의 미반영 문제도 있다. 국세 및 지방세 체납으로 인한 압류는 등기부에 기재되지만, 압류 등기가 경료되기 전이라도 법정기일이 앞서는 조세 채권은 임차인의 보증금보다 우선하여 변제된다. 임대인의 미납 국세나 지방세 현황은 임대인의 동의 없이 조회하기 어려우며 공공데이터 연동 범위에 포함되지 않는 경우가 많다. AI가 권리분석을 수행할 경우 등기부상의 상태만을 확인하여 안전 판정을 내리지만 실제 경매 절차에서는 미공시된 선순위 조세 채권으로 인해 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 상황이 빈번히 발생한다.결론적으로 AI를 활용한 권리분석은 공공데이터를 신속하게 수집하고 일차적인 리스크 요인을 걸러내는 보조적 도구로서의 유용성을 지닌다. 그러나 부동산 권리분석의 핵심은 단순히 서류를 읽는 것이 아니라 서류에 나타나지 않는 법적 권리관계를 추론하고 현장 조사를 통해 물건의 실체를 확인하며 계약 당사자의 정당성을 검증하는 과정에 있다. 따라서 권리분석에 따른 AI의 한계를 명확히 인지하고 미공시 권리와 현장 불일치를 검증할 수 있는 인간 전문가의 법적·실무적 검증 절차가 병행되어야 할 것이다. * 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

지방의 위기를 진단하고 경고등을 켜는 데 있어 지방소멸위험지수는 지난 수년간 사회적 경각심을 불러일으키는 가장 강력한 도구로 자리잡았다. 특정 지역의 가용 인구구조를 바탕으로 도출되는 이 단일 지표는 정책 입안자들과 국민들에게 지역 불균형의 심각성을 직관적으로 전달해 왔다. 그러나 지방의 위기가 단순한 숫자를 넘어 구조적·복합적 양상으로 치닫고 있는 지금, 기존의 진단 방식이 지닌 한계 역시 명확해지고 있다. 이제는 위기를 경고하는 단계에서 어디를 어떻게 치유해야 하는지 구체적인 처방전을 제시할 수 있도록 지방소멸위험지수 자체의 고도화가 절실한 시점이다.기존의 소멸위험지수는 주로 거시적인 정주 인구 통계, 특히 특정 연령대 여성인구와 노인인구의 비율에 크게 의존해 왔다. 이는 지역의 인구 재생산 능력을 파악하는 데 유용한 잣대였지만, 현대 사회의 다변화된 삶의 방식을 반영하기에는 단면적이다. 오늘날의 지역은 정주 인구만으로 작동하지 않는다.하루 중 일정 시간을 머물며 소비하는 유동인구, 관계인구 그리고 대중교통 인프라나 의료·돌봄·문화 접근성 같은 정주 여건의 질적 차이가 지역의 실질적인 자생력을 결정짓는다. 인구 수라는 단일한 잣대만으로는 심각한 위기 속에서도 자발적인 생태계를 만들어가는 지역의 잠재력을 포착할 수 없다.따라서 지수의 고도화는 진단 단위를 미시 공간으로 쪼개고, 지표의 범주를 다차원 생태계로 확장하는 것에서 출발해야 한다. 시군구라는 커다란 행정구역 단위의 단순 평균값은 행정구역 내 특정 거점의 활력과 소외 지역의 침체를 하나로 퉁쳐버리는 오류를 범하기 쉽다. 격자 단위나 읍면동 수준의 미시공간 위에서 통신사의 생활이동 데이터, 카드사의 가맹점 소비 데이터, 대중교통 이용 실적 및 기초 생활 인프라 도달 시간 등의 민간·공공 빅데이터가 입체적으로 결합되어야 한다.이렇게 고도화된 지수는 단순한 위기 등급을 매기는 데 그치지 않고, 지역별 맞춤형 진단을 가능하게 한다. 인구구조는 다소 열세더라도 생활 인프라와 상권 활력도가 높은 지역에는 연계성 강화 정책을, 이동성과 접근성이 마비된 지역에는 기초 거점 구축 정책을 펼쳐 집행할 수 있는 기반이 될 수 있다.지방을 살리기 위한 정책의 출발점은 현장을 정확히 읽어내는 눈에 있다. 이미 개별 기관에 흩어져 있는 양질의 데이터들을 하나의 격자 공간 위에 유기적으로 연계·결합하고 이를 활용할 수 있는 법적·제도적 기반이 마련되어야 한다. 이를 토대로 향후 지방소멸위험지수 2.0이 구축된다면 지방을 위기의 대상이 아닌 지속가능한 미래의 기회로 바꿔낼 강력한 정책 도구가 될 것이다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

오프라인에서 온라인으로의 시장수요 변화와 지상 중심의 보행 환경 개편 그리고 노후화된 시설이 맞물리며 오늘날의 지하상가는 공간활용 측면에서 다양한 고민을 안긴다. 흩어진 점포를 정리하고 리모델링하거나 청년 창업 공간을 일시적으로 입주시키는 식의 천편일률적인 대책은 이미 여러 지자체에서 실패를 맛보았다. 기존의 활성화 방안이 대부분 지하상가를 여전히 지상의 상업시설을 지하에 옮겨놓은 형태로 바라보았기 때문이다.이제 지하상가가 살아남기 위해서는 기존 상업공간의 패러다임을 완전히 벗어던져야 한다. 이에 따른 새로운 해결책으로 지하상가를 단순한 물건을 파는 상가가 아닌 도시 전체의 고질적인 문제를 흡수하고 연결하는 입체적 도시 스펀지형태로 재정의해야 한다.앞으로, 지하상가는 지금처럼 상업 공간을 넘어서 기후 위기 시대의 입체적 미세기후 피난처로 진화해야 한다. 폭염과 폭우, 극심한 미세먼지가 일상화된 현대 도시에서 지하공간이 가지는 가장 큰 강점은 지상보다 온도와 습도 변화가 적다는 점이다. 단순히 상점을 배열하는 대신, 지하상가 주요 동선을 따라 지상과 연결되는 자연채광형 지하정원, 대형 공기정화 쉼터, 그리고 기후 피난용 보행 네트워크를 조성해야 한다. 시민들이 날씨의 제약 없이 편안하게 머물고 걸을 수 있는 기후 안전지대가 구축되면, 자연스럽게 체류 시간이 늘어나고 이를 기반한 새로운 소비 환경이 형성될 수 있다.여기에 더해 지상과 지하를 가로막는 공간적 단절을 허물고 입체적 보행 생태계를 완성해야 한다. 지상건물과 지하철역 그리고 인접한 공원을 지상과 지하가 유기적으로 얽히는 경사로나 광장 형태로 과감하게 연결해야 한다. 지하상가는 독립된 상권이 아닌 시민들이 지상에서 지하로, 다시 인근 건물로 자연스럽게 이동하는 도시 보행의 메인 허브가 되어야만 비로소 생명력을 얻는다.또한, 일괄적인 점포 배치가 아닌 시간대별·공간별 팝업 및 로컬 큐레이션으로 콘텐츠 전환율을 극대화해야 한다. 장기 임대 계약에 묶여 고착화된 기존 지하상가의 구조를 깨고 일정 구역을 모듈형 가변 공간으로 개편할 필요가 있다. 출퇴근 시간에는 직장인을 위한 특화 공간으로, 낮 시간대에는 인근 주민을 위한 문화 커뮤니티로, 주말에는 관광객들이 찾을 수 있는 지역 로컬 브랜드와 크리에이터들의 팝업 스토어로 신속하게 변화하는 상황 가변적 공간을 도입해야 한다.지하상가의 슬럼화는 단순히 소상공인의 위기가 아닌 도시 공간 이용의 불균형을 보여주고 있으며 특히, 비수도권 지역을 중심으로 공실율이 빠르게 증가하면서 상권 침체기를 맞고 있다. 결국, 지하상가를 활성화 시키기 위한 핵심적인 부분은 공공의 적극적인 제도 개선과 민간의 유연한 기획력이 함께 이루어질 때 작동할 수 있을 것이다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

전국 각지의 지자체들이 앞다투어 데이터센터 유치전에 뛰어들고 있다. 인구 감소와 청년 이탈로 지방소멸이라는 벼랑 끝에 선 지역 사회에게 수천억 원이 투입되는 글로벌 IT 기업의 데이터센터는 가뭄 속 단비이자 만병통치약처럼 여겨진다. 첨단산업의 상징이 우리 지역에 들어서면 인재가 몰리고 경제가 살아날 것이라는 기대감도 크다. 하지만 도시계획과 지역생태계를 연구하는 입장에서 볼때, 데이터센터 유치가 과연 지방소멸 위기를 극복할 수 있는 대안이 될 수 있을지 묻지 않을 수 없다.결론부터 말하자면, 데이터센터가 지역 내 들어온다고 해서 곧 사람의 밀집을 의미하지 않는다. 데이터센터는 극단적인 고용 없는 성장의 표본이다. 수만 대의 서버가 24시간 돌아가는 축구장 몇 개 크기의 거대한 시설이라 할지라도, 시스템이 고도로 자동화되어 있어 실제 상주하는 관리 인력은 소수에 불과하다. 결국 지자체가 막대한 세제 혜택과 부지를 제공하며 센터를 유치하더라도, 지역 내 청년 일자리 창출로 이어지는 비중은 극히 제한적일 수 있다.그렇다면 데이터센터가 진정으로 지방소멸 위기를 극복하는 핵심적인 역할을 수행하려면 어떻게 해야 할까? 해답은 거대한 인프라를 지역의 고유한 산업적 맥락과 엮어내는 공생의 공간 기획으로, 현재 해외트렌드인 농촌 지역의 주력 산업인 농업과 데이터센터의 물리적 융합이다. 데이터센터에서 나오는 막대한 폐열은 그동안 처리해야 할 골칫거리였지만, 이를 활용하면 거대한 스마트팜 단지의 열원으로 탈바꿈시킬 수 있다. 겨울철 온실 난방에 들어가는 막대한 에너지 비용을 데이터센터의 폐열로 충당하는 모델이다. 이는, 단순히 에너지를 절약하는 차원을 넘어서 난방비가 획기적으로 절감된 첨단 스마트팜 환경은 초기 자본이 부족한 청년 창업농들에게 가장 강력한 유인책이 된다. 데이터센터 주변으로 스마트팜이 군락을 이루고, 농업 데이터 분석 기업과 유통 스타트업이 모여들며 청년들이 정착하는 애그리테크 생태계가 조성되는 것이다.여기에 공간적 융합과 더불어 보이지 않는 인프라를 지역사회에 환원하는 전략도 병행되어야 한다. 데이터센터가 들어서면 필연적으로 최상위 수준의 디지털 인프라가 함께 조성되는데 지자체는 센터 유치 조건으로 이러한 인프라의 일부를 인근 지역 사회와 공유하도록 이끌어내야 한다.데이터센터 인근에 예비 창업자들을 위한 로컬중심 혁신공간을 조성하고 데이터센터 운영 기업이 이들에게 일정량의 클라우드 컴퓨팅 자원이나 통신 인프라를 저렴하게 제공하는 이른바 데이터 배당을 실현하는 것이다. 이를 통해 초기 스타트업들이 예산 부담을 최소화하여 비싼 임대료를 내며 수도권으로 이전하기 보다는 지역정착을 유도하여 로컬산업에 기여할 수 있도록 하여야 한다.지방소멸은 단순히 데이터센터 유치만으로 해결될 문제가 아니다. 사람이 머물고 교류하며 새로운 가치를 창출할 수 있는 생태계가 필요하다. 이제 지자체의 전략은 근본적으로 달라져야 한다.데이터센터의 자원으로 지역 스타트업을 키워내는 밑그림이 필요하다. 오로지 데이터센터에 의존하는 것이 아닌 인구유입을 위한 생태계까지 동시에 설계될 때, 비로소 데이터센터는 지방소멸 위기를 극복할 수 있는 기대감을 우리 사회에 조금이라도 심어줄 수 있다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

도시계획 관점에서 획일화된 상권 현상은 유행을 넘어서 깊은 고민을 안겨준다. 도시공간에 있어 가장 중요한 개념 중 하나는 바로 장소성이다. 이는, 단순히 지도상의 물리적인 좌표를 의미하는 것이 아니라, 그 지역이 품고 있는 역사와 지형, 거주민들의 삶의 궤적이 쌓여 만들어내는 고유한 정체성을 뜻한다. 과거 상권은 이러한 장소성을 기반으로 자연스럽게 형성되었다. 바다와 인접한 도시는 항구 특유의 이미지를 품었고 구도심의 경우 그 지역만의 따뜻한 서사가 담긴 간판과 쇼윈도에 그대로 담아냈다.하지만 현재의 상권 형성 방식은 철저히 트렌드에 의존하고 있는 모습이다. 특정 상권에서 시각적으로 소비하기 좋은 성공 공식이 발견되면 지역이 가진 본래의 맥락과 아무런 상관없이 그 공식이 전국적으로 빠르게 복제된다. 지역이 가지고 있는 상권의 정체성을 잃은 과정 속에서 인공적인 풍경 아래로 완전히 증발해 버리고 만다.지금 우리의 상권은 자본과 소셜 미디어의 트렌드가 결합하여 당장 수익성이 높은 획일화된 업종과 디자인만이 골목을 장악하고 있다. 문제는 이러한 획일화가 도시 생태계의 지속가능성을 심각하게 훼손한다는 점이다.험이 크다.이러한 획일화의 늪에서 빠져나오기 위해서는 공간을 대하는 우리의 시선부터 근본적으로 변화해야 한다. 가장 지역적인 것이 가장 세계적이라는 명제는 도시공간에도 유효하다.해당 지역의 오래된 건축물과 사람들의 아카이브, 지역의 특색 있는 자원 등 그곳에서만 찾을 수 있는 미시적 지역성을 공간의 콘텐츠로 승화시키는 자발적인 철학이 필요하다.인위적으로 단기간에 기획된 핫플레이스가 아닌 상인과 지역 사회가 천천히 관계를 맺으며 유기적으로 성장하는 골목 문화가 그 어느 때보다 절실한 시점이다. 소비자들 역시 SNS 속의 화려하지만 뻔한 이미지보다는 그 공간만이 가진 고유한 서사와 분위기에 비용과 시간을 소비할 만큼 성숙해졌다.위대한 도시들은 결코 하나의 색으로 칠해져 있지 않다. 골목을 돌 때마다 전혀 다른 분위기의 풍경이 펼쳐지고 지역마다 각기 다른 삶의 모습이 묻어나는 거대한 모자이크와 같다. 우리가 사랑했던 낡고 좁은 골목들은 저마다의 뚜렷한 목소리와 온도를 가지고 있었다.전국 어디서나 볼 수 있는 복제된 상권 대신 조금은 투박하더라도 그 지역에서만 만날 수 있는 대체 불가능한 원본들이 그리워지는 요즘이다. 상권의 진정한 경쟁력은 유행을 얼마나 발 빠르게 따라 하느냐가 아니라, 우리 지역만의 다름을 얼마나 깊이 있게 가꾸어 내느냐에 달려 있다. 획일화된 상권의 틀에서 벗어나 잊혀진 도시의 고유한 모습들을 다시 마주할 수 있기를 기대해 본다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

전국적으로 지방소멸이 가속화되면서 농어촌지역과 중소도시 중심으로 문을 닫는 학교가 급증하고 있다. 이에 따른 누적 폐교 수도 빠르게 급증하고 있으며 학령인구 감소 추세를 고려할 때 앞으로 그 속도는 더욱 빨라질 전망이다. 그동안 우리 사회는 폐교를 ‘지역 공동체의 중심지’라는 온정주의적 시선으로 바라보았다. 지자체와 교육청 역시 이를 의식해 폐교를 문화공간이나 생태 체험장 등 공공 목적의 시설로 리모델링하는 데 주력해 왔다. 그러나 이제는 냉정하게 현실을 돌아봐야 한다. 막대한 예산을 투입해 문을 연 공공 시설물 중 상당수가 이용객 부족으로 다시 방치되며 지방 재정의 숨은 부담으로 작용하고 있기 때문이다.인구 감소 시대의 도시계획과 행정은 확장과 보존이 아닌 효율화를 중심으로 패러다임을 전환해야 한다. 지방의 한정된 재정 능력을 고려할 때, 생산성이 떨어진 공공 자산을 세금으로 무한정 유지하는 것은 지속 불가능하다. 지금 필요한 것은 감상적 보존 에서 벗어나, 방치된 폐교를 냉철하게 진단하고 구조조정하는 재정적 실용주의가 요구된다. 활용 가치가 낮아진 자산을 공공이 끝까지 붙잡고 있기 보다는 과감하게 시장의 기능에 맡기는 것이다.폐교 자산의 효율적 유동화를 가로막는 가장 큰 걸림돌은 경직된 규제다. 현행 ‘폐교재산의 활용촉진을 위한 특별법’ 은 폐교의 활용 용도를 교육용, 문화 및 공공체육 시설 등으로 한정된 활용범위를 두고 있다. 이로 인해 민간 자본이 폐교 부지를 매입해 지역 맞춤형 사업을 추진하고 싶어도 법적 규제에 가로막힐 수 밖에 없다. 이는 특정 지자체의 의지 부족이라기보다, 과거 고도 성장기에 맞추어진 제도적 틀 자체가 민간 진입을 차단하고 있는 구조적 문제에 가깝다.이제는 폐교 부지에 대한 용도변경 규제를 과감히 풀어야 한다. 규제가 완화된다면 민간은 이곳에 시니어 타운 혹은 지역 특화 농산업 연구시설 등 시대 변화와 시장 수요에 맞는 생산적인 공간을 조성할 수 있다. 공공은 유지·관리 예산 부담을 덜고 재정 건전성을 확보하는 동시에, 민간투자를 통해 지역 내 일자리를 창출하고 새로운 활력을 불어넣는 상생구조가 완성되는 것이다.건전한 국가 및 지방 재정 관리는 불필요한 지출을 줄이고 자산의 가치를 극대화하는 것에서 시작한다. 폐교를 보존 가치 측면으로 접근해 미래 세대에게 관리 비용이라는 짐을 넘겨줄 것인지, 아니면 규제 개혁을 통해 지역 경제의 새로운 도약으로 볼 것인지.이제 지방소멸 대응을 위해 방치된 지역별 유휴 공간을 정부와 관계부처가 어떻게 풀어나갈 건가에 대한 정책 결단이 아직 우리 사회가 풀어나가야 할 새로운 과제로 남아있다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

비수도권의 많은 도시를 찾다 보면 낯익은 풍경과 마주하게 된다. 낡은 골목은 형형색색의 벽화로 새 단장을 했고, 현대적인 외관의 창업지원센터와 문화시설, 도시재생 거점시설이 들어서 있다. 겉으로 보기에는 도시가 다시 살아난 듯하다.하지만 평일 오후 거리를 걸어보면 현실은 전혀 다르다. 새 건물 주변에는 사람이 거의 없고, 문을 닫은 상점과 빈 점포가 곳곳에 남아 있다. 사람을 맞이할 준비를 마친 공간은 많지만, 정작 그 공간을 채우고 지역경제를 움직일 사람은 보이지 않는다.전국의 쇠퇴 도시를 둘러보며 반복적으로 확인하는 이 장면은 우리에게 중요한 질문을 던진다. 막대한 예산을 투입한 도시재생사업은 과연 도시를 되살리고 있는가.그동안 정부와 지방자치단체는 지방소멸이라는 국가적 위기를 해결하기 위해 수십조 원 규모의 도시재생사업을 추진해 왔다. 노후 주거지를 정비하고 문화공간을 만들며 지역의 경쟁력을 높이겠다는 취지는 충분히 의미가 있었다. 그러나 인구가 지속적으로 감소하는 현실에서는 이러한 접근이 기대했던 성과를 내지 못하는 사례가 적지 않다.문제의 핵심은 인구 감소 시대에는 과거와 같은 성장 논리가 더 이상 작동하지 않는다는 점이다.경제 성장기에는 도로와 기반시설을 정비하면 외부의 인구와 기업이 자연스럽게 유입됐다. 그러나 지금은 국가 전체의 인구 자체가 줄어들고 있다. 특정 지방도시를 아무리 아름답게 꾸민다고 해서 수도권 인구가 대규모로 이동하는 일은 현실적으로 기대하기 어렵다.결국 새롭게 조성된 도시재생 구역으로 이동하는 사람들은 인근 지역 주민이거나 같은 생활권 안에서 이동한 경우가 대부분이다. 한 지역이 살아나는 것처럼 보이지만 실제로는 다른 지역이 더 빨리 쇠퇴하는 결과를 낳는 것이다. 지방 전체의 관점에서는 새로운 인구가 생긴 것이 아니라 기존 인구가 이동했을 뿐이다.이는 지방소멸 시대 도시재생이 자칫 지역 간 인구를 빼앗는 '제로섬 게임'으로 변질될 수 있음을 보여준다.더 큰 문제는 물리적 환경 개선이 지역경제를 회복시키지는 못한다는 점이다.도시는 건물이 아니라 일자리와 산업, 사람이 유지한다. 아무리 화려한 문화시설과 창업공간을 만들어도 안정적인 일자리와 민간 투자가 뒷받침되지 않는다면 지역경제는 살아날 수 없다.실제로 상당수 도시재생사업은 눈에 보이는 시설 조성에 집중하면서 정작 지속 가능한 산업 기반을 만드는 데는 한계를 드러냈다. 공공시설은 준공됐지만 이용자는 부족하고, 운영비는 계속 늘어난다. 국비 지원이 종료되면 유지관리 비용은 고스란히 지방정부의 부담으로 남는다.재정자립도가 낮은 지방자치단체일수록 이러한 부담은 더욱 심각하다. 결국 시민의 세금으로 적자를 메우는 구조가 반복되고, 새로운 재생사업을 추진할 여력도 줄어든다.젠트리피케이션 역시 간과할 수 없는 문제다. 공공투자로 지역 가치가 상승하면서 임대료가 오르고, 오랫동안 지역을 지켜온 영세 상인과 원주민이 밀려나는 사례도 나타난다. 도시를 살리기 위한 정책이 오히려 기존 공동체를 해체하는 역설이 발생하는 것이다.물론 도시재생 자체를 부정할 필요는 없다. 역사와 문화자산을 보존하고 주거환경을 개선하는 사업은 여전히 필요하다. 다만 모든 쇠퇴 지역을 과거의 규모로 되돌릴 수 있다는 전제는 현실적이지 않다.이제는 도시를 '어떻게 다시 키울 것인가'보다 '어떻게 지속 가능하게 유지할 것인가'를 고민해야 한다.그 대안 가운데 하나가 바로 '스마트 축소(Smart Shrinkage)' 전략이다.스마트 축소는 도시의 쇠퇴를 실패로 보는 것이 아니라 인구 감소라는 현실을 인정하고, 그 변화에 맞춰 도시를 효율적으로 재편하는 정책이다. 무리한 확장을 멈추고 의료·교육·행정·상업 등 핵심 기능을 생활권 중심으로 집중시켜 시민의 삶의 질을 유지하는 데 초점을 둔다.산발적으로 퍼져 있는 주거지는 점진적으로 압축하고, 관리가 어려운 외곽의 빈집과 폐건물은 무리하게 활용 방안을 찾기보다 철거와 자연 복원을 병행하는 것이 장기적으로 더 효율적일 수 있다. 이는 도시 관리비용을 줄이고 한정된 재정을 꼭 필요한 곳에 집중할 수 있게 한다.무엇보다 앞으로의 도시재생은 '건물을 얼마나 지었는가'가 아니라 '얼마나 많은 사람이 실제로 살고 일하며 지역경제가 자립하고 있는가'를 성과 기준으로 삼아야 한다. 눈에 보이는 시설보다 사람과 산업을 중심에 두는 정책 전환이 필요하다.도시계획의 본질은 화려한 랜드마크를 만드는 것이 아니다. 한정된 재원을 가장 효율적으로 활용해 주민들이 안정적이고 지속 가능한 삶을 영위할 수 있는 환경을 만드는 것이다.지금도 전국 곳곳에는 사람이 없는 벽화마을과 이용객이 부족한 문화시설이 늘어나고 있다. 이는 단순한 사업 실패가 아니라 인구 감소 시대에도 여전히 성장 시대의 사고방식을 답습하고 있다는 경고일 수 있다.이제는 실현 가능성이 낮은 장밋빛 청사진에서 벗어나야 한다. 지방소멸 시대의 도시정책은 성장의 환상을 좇기보다 축소를 관리하는 용기, 그리고 한정된 국가재정을 책임 있게 사용하는 현실적 전략으로 전환해야 한다. 그것이 미래 세대에게 지속 가능한 국토를 물려주는 길이며, 지금 우리에게 가장 필요한 도시계획의 방향이다. * 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.