[데일리환경= 안상석기자] 서울 부동산 시장의 거래질서를 흔드는 거짓신고가 끊이지 않는 가운데, 최근 5년간 적발된 거짓신고 3건 중 1건이 강서구에서 발생한 것으로 나타났다. 특히 과태료 미징수 사례까지 강서구에 집중되면서 단순 적발에 그칠 것이 아니라 처분 이후 실제 징수까지 이어지는 행정체계를 점검해야 한다는 지적이 나온다.박정현 국회의원(대전 대덕구·국회 행정안전위원회)이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 2021년부터 2025년까지 서울에서 적발된 부동산 거짓신고는 총 642건이다.부동산 거짓신고는 시세 조작이나 대출 한도 상향, 세금 탈루 등을 목적으로 실제 거래가격이나 계약일 등을 사실과 다르게 신고하는 행위를 말한다. 부동산 실거래 정보가 시장가격 형성의 중요한 기준으로 활용된다는 점에서 단순한 신고 오류와는 성격이 다르다.25개 자치구 가운데 강서구가 217건으로 전체의 33.8%를 차지해 가장 많았다. 이어 강남구 88건, 금천구 47건, 관악구 43건 순이었다.과태료 규모에서도 강서구의 비중은 컸다. 강서구에 부과된 과태료는 38억8천만원으로 서울 전체 120억6천만원의 약 32.2%에 달했다.실제 거래가격을 크게 부풀리거나 낮춰 신고한 사례도 확인됐다. 2022년 강남구에서는 실제 130억원에 거래된 부동산을 150억원으로 높여 신고했고, 2023년 종로구에서는 76억원짜리 거래를 61억원으로 낮춰 신고한 사례가 적발됐다.문제는 거짓신고 적발 이후다.최근 5년간 부동산 거짓신고로 과태료 처분이 내려진 건수는 총 1,047건, 원금 기준 부과액은 120억6천만원에 달했다. 그러나 이 가운데 458건, 43.7%가 아직 징수되지 않은 것으로 나타났다.특히 강서구의 미징수는 290건으로 서울 전체 미징수 건수의 63.3%를 차지했다. 거짓신고 적발 건수뿐 아니라 과태료 미징수까지 특정 자치구에 집중됐다는 점은 눈여겨볼 대목이다.국토교통부 부동산 불법행위 통합신고센터에서 자치구 조사·조치로 이관된 사건 가운데 실제 수사의뢰나 고발로 이어진 사례에서도 강서구는 상위권이었다.2023년부터 2025년까지 서울 25개 자치구에서 수사의뢰·고발로 이어진 사례는 총 849건으로, 강남구가 138건으로 가장 많았고 강서구가 82건으로 뒤를 이었다.과태료 미징수가 장기화되는 구조도 문제다. 미징수 사례 상당수가 과태료 처분에 이의를 제기하면서 법원의 판단을 받는 비송사건으로 넘어가 징수까지 상당한 시간이 걸리고 있기 때문이다.실제로 2022년 위반 사례 가운데 189건이 비송사건으로 송부돼 4년이 지난 현재까지도 과태료가 징수되지 않은 것으로 나타났다.물론 과태료 처분에 대한 이의제기와 법적 판단 절차는 보장돼야 한다. 그러나 위반행위가 적발되고 과태료가 부과됐음에도 장기간 징수가 이뤄지지 않는 사례가 누적된다면 제재의 실효성이 떨어질 수밖에 없다.특히 부동산 실거래 신고는 개별 거래 당사자만의 문제가 아니다. 허위로 신고된 가격이 시장에 공개되면 주변 매매가격이나 시장 참여자의 판단에 영향을 줄 가능성이 있다. 결국 정확한 신고와 신속한 행정처분은 부동산 시장의 신뢰를 유지하기 위한 기본적인 장치다.따라서 서울시와 자치구도 단순히 ‘몇 건을 적발했느냐’는 실적에 머물러서는 안 된다. 상습·고액 거짓신고에 대한 관리와 함께 과태료 부과 이후 이의제기, 비송사건 진행, 최종 징수까지 단계별로 관리하는 체계를 보다 촘촘하게 들여다볼 필요가 있다.강서구에 거짓신고와 과태료 미징수가 유독 집중된 원인이 거래량 등 지역적 특성 때문인지, 특정 유형의 부동산 거래나 사건이 영향을 미친 것인지에 대한 추가 분석도 필요해 보인다. 단순 건수만으로 해당 지역의 부동산 거래 전반에 문제가 있다고 단정하기보다는 발생 원인을 구체적으로 확인하는 것이 우선이다.박정현 의원은 “부동산 거짓신고는 시장의 신뢰를 훼손하고 정상적인 거래질서를 무너뜨리는 행위”라며 “특히 과태료 처분을 받고도 징수되지 않은 사례가 상당수에 이르는 만큼, 적발부터 처분·징수까지 제재가 실효성 있게 작동하도록 제도를 점검해야 한다”고 강조했다.부동산 거짓신고를 잡아내는 것만으로 행정의 역할이 끝나는 것은 아니다. 적발된 위반행위가 실제 처분과 징수로 이어져야 제재의 의미가 생긴다. 서울 부동산 거짓신고 과태료 10건 중 4건 이상이 미징수 상태라는 이번 자료는 부동산 거래질서 관리의 무게중심을 ‘적발 건수’에서 ‘처분의 완결성’으로 옮겨야 한다는 과제를 보여주고 있다.

서울 한강변 재건축의 대표 사업지 가운데 하나로 꼽히는 용산구 이촌동 한강맨션이 1,668세대 규모의 새로운 주거단지로 탈바꿈하기 위한 정비계획 변경 절차에 다시 속도를 낸다.1971년 준공돼 50년을 훌쩍 넘긴 한강맨션은 한강과 맞닿은 입지에다 이촌역 생활권을 갖추고 있어 재건축 추진 과정에서 부동산 시장의 관심을 받아온 곳이다.특히 이번 정비계획은 단순히 노후 아파트를 고층 단지로 바꾸는 것을 넘어 한강변 스카이라인과 남산 조망, 보행·녹지축까지 함께 고려한다는 점에서 향후 서울 한강변 재건축 사업에도 관심을 끌 전망이다.용산구(구청장 김경대)는 4일부터 10월 4일까지 ‘한강맨션아파트 재건축 정비구역 및 정비계획 변경안’에 대한 주민 재공람을 실시한다.이번 재공람은 2025년 5월 공람공고 이후 접수된 주민의견을 추가로 반영하고 정비계획을 보완하기 위해 마련됐다.한강맨션은 당초 최고 68층 규모의 재건축이 추진됐지만 공공건축가 자문과 서울시 도시계획위원회 사전자문 등을 거치면서 계획이 보완됐다.특히 변경안에는 한강변의 열린 공간과 조화를 이루는 스카이라인을 만들기 위한 특별건축구역 개념이 반영됐다. 획일적인 고층 주거단지가 아니라 한강과 남산을 함께 고려한 상징적인 단지로 조성하겠다는 구상이다.한강맨션이 주목받는 이유는 무엇보다 입지에 있다.단지는 서울의 남북 광역녹지 경관축과 한강 수변축이 만나는 이촌동 한강변에 자리하고 있다. 변경안에는 한강공원과 연결되는 가로공원을 조성해 한강에서 남산으로 이어지는 녹지 통경축을 확보하는 내용이 포함됐다.이촌역에서 한강공원까지 연결되는 보행·녹지 중심의 열린 공간도 마련한다.재건축 단지 내부의 주거환경 개선에 그치지 않고 주변 시민들도 이용할 수 있는 보행과 녹지 공간을 확보함으로써 한강변 개발에 요구되는 공공성을 함께 담겠다는 취지로 풀이된다.지역 생활기반시설도 확충한다. 협소한 이촌1동 주민센터를 이전할 수 있도록 공공청사 부지를 확보하고 이촌로변에는 연도형 상가를 배치해 생활가로 활성화를 추진한다.이번 공람 대상은 용산구 이촌동 300-23 일대 8만4,262.1㎡ 부지에 총 1,668세대를 건립하는 한강맨션 재건축 정비구역 및 정비계획 결정 변경안이다.현재 한강맨션이 660가구 규모라는 점을 고려하면 재건축을 통해 세대수가 1,000가구 이상 늘어나는 셈이다.분양시장에서도 한강맨션 재건축의 향후 진행 과정은 관심 대상이 될 가능성이 크다.분양전문가 관점에서 한강맨션은 한강변이라는 희소성과 용산이라는 지역적 가치, 기존 교통·생활 인프라 등을 갖추고 있어 입지 측면에서 경쟁력이 높은 사업지로 평가할 수 있다. 여기에 한강·남산 조망과 차별화된 건축설계가 실제 단지 계획에 얼마나 구현되느냐에 따라 향후 상품성에도 영향을 줄 수 있다.다만 입지가 좋다고 해서 재건축 사업의 성공이 자동으로 보장되는 것은 아니다. 최근 정비사업에서는 공사비 상승과 금융비용, 조합원 분담금 등이 사업성을 좌우하는 핵심 변수로 작용하고 있다. 향후 확정되는 정비계획과 건축 규모, 일반분양 물량, 공사비 등을 종합적으로 살펴야 실제 사업성과 분양 경쟁력을 판단할 수 있다는 분석이다.특히 한강변 고급 주거단지는 조망권과 동·층별 상품가치 차이가 상대적으로 크게 나타날 수 있어 세대 배치와 평면, 커뮤니티 시설 등 구체적인 상품 설계도 향후 시장 평가에서 중요한 요소가 될 것으로 보인다.한강맨션 재건축이 시장의 관심만큼 실제 사업 속도를 낼 수 있을지도 관건이다.한강맨션은 1971년 준공된 5층 규모의 660가구 노후 아파트로, 2003년 추진위원회 구성 이후 2017년 조합 설립, 2021년 9월 사업시행계획인가, 2022년 12월 관리처분계획인가를 거쳤다.20년 넘게 재건축 절차가 이어져 온 만큼 주민 입장에서는 정비계획의 상징성 못지않게 사업 기간과 추가 분담금 등 실질적인 문제도 중요할 수밖에 없다.용산구는 주민들의 이해를 돕기 위해 오는 9일 이촌동 용산청소년센터 4층에서 주민설명회를 개최한다.공람이 끝나면 용산구의회 의견 청취를 거쳐 서울시에 통합심의를 신청할 계획이다. 공람안은 용산구청 7층 주택과와 한강맨션아파트 주택재건축정비사업조합에서 열람할 수 있으며, 의견은 공람 기간 내 용산구청 주택과에 등기우편 또는 방문 방식으로 제출할 수 있다.김경대 용산구청장은 “이번 재공람은 주민의견을 보다 충실히 반영하기 위한 절차”라며 “주민과의 소통을 바탕으로 한강맨션 재건축이 쾌적한 주거환경과 공공성을 함께 갖춘 사업으로 추진될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.한강맨션 재건축은 이제 단순히 ‘몇 층까지 올릴 것인가’의 문제를 넘어섰다. 1,668세대의 주거공급과 한강변 스카이라인, 조망권, 공공 보행·녹지공간, 그리고 조합원의 사업성을 어떻게 조화시키느냐가 핵심이다.서울의 대표적인 한강변 노후 단지가 새로운 주거 랜드마크로 탈바꿈할지, 그리고 정비계획 변경 이후 실제 사업 속도와 사업성을 얼마나 확보할지가 앞으로 지켜볼 대목이다.

지방국립대 등록금 전액 지원이 지방소멸을 완화하는 실효성 있는 대책이 될 가능성은 낮다. 학령인구 감소와 수도권 집중이라는 위기 앞에서 파격적인 재정 지원책이 거론되지만 등록금 면제라는 유인책 하나로 인구 감소 추세를 반전시키기는 어렵다고 본다.인구 이동과 정주를 결정하는 핵심 변수는 등록금 절감이 아닌 일자리와 정주 여건이다. 청년층이 수도권으로 향하는 이유는 취업 기회의 다양성, 직무 발전 가능성, 상대적으로 높은 임금 수준에 있다. 등록금 면제 혜택이 입학 단계에서 일시적인 학생 유치 효과를 낼 수는 있으나 지역 내 양질의 일자리 공급이 동반되지 않는다면 졸업 시점에 맞물려 수도권으로의 재유출이 발생한다. 결국 소멸 위기 지역에 청년이 영구적으로 정착하는 결과로 이어지지 않는다.실제로 지방국립대가 배출하는 전공 인력의 구성과 지역 산업 생태계 간의 구조적 불일치는 이러한 유출을 더욱 가속화한다. 제조업이나 농식품, 전통 기간산업 위주로 형성된 지방 도시의 산업구조와 청년층이 선호하는 IT, 금융, 연구개발, 전문 서비스 직종 사이에는 상당한 격차가 존재한다. 지역 내에 전공 지식을 발휘할 만한 기업과 연구 기반이 부재한 상태에서 등록금만 지원해 인재를 양성한다면 졸업과 동시에 이들은 수도권의 거대 노동시장으로 흡수될 수밖에 없다. 지자체가 청년의 생활 터전이 아닌 일시적 학업 공간으로 기능하는 구조에서는 등록금 지원이 정주로 전환될 통로 자체가 막혀 있는 셈이다.재정 투입의 효율성 측면에서도 제약이 명확하다. 수조 원에 달하는 공공 재정을 모든 지방국립대 학생의 학비 지원에 포괄적으로 투입하는 방식은 실제 지역에 남아 경제 활동을 영위할 인구를 유지하는 데 비효율적이다. 지역 내 정주 확률이 낮은 전공이나 타 지역 출신 학생에게까지 무차별적인 혜택이 분산되면 투입 비용 대비 인구 분산 효과는 미미할 수밖에 없다.이러한 점은 지방국립대 등록금 면제가 지방소멸 완화에 있어 명백한 한계가 있음을 시사한다. 일자리 생태계 조성과 기반시설 확충이 선행되지 않은 상태에서 추진되는 등록금 지원은 인구유출을 단 몇 년 늦추는 임시방편에 그칠 수 있다. 또한, 지방소멸 대응 예산의 우선순위를 고려할 때 직접적인 고용 및 산업유치 전략과 연계되지 않는 단편적 복지 정책은 지역인구 유입의 실질적 동력이 되지 못한다.결국 지방소멸 대응 정책은 현금성 수혜를 통한 진입 장벽 낮추기에서 벗어나 청년이 지역에서 자립하고 지속적으로 살아갈 수 있는 경제적·물리적 토대를 구축하는 방향으로 재설계되어야 한다. 한정된 국가 재정을 등록금 전액 면제와 같은 포괄적 지원에 일괄 투입하기보다는 지역 거점 산업과 대학의 공동 R&D 투자, 도심 연계형 청년 주거 및 생활 인프라 확충 등 정주 유인을 직접 창출하는 영역에 집중해야 한다. 일자리와 도시 기능이라는 본질적인 정주 기반이 갖춰지지 않는 한 등록금 0원이라는 유인책은 지역 인구감소를 막는 근본적인 해법이 될 수 없다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

3기 신도시 가운데 비교적 사업 속도가 빠른 인천 계양신도시에서 첫 민간분양 아파트가 오는 10월 공급된다.서울 접근성과 산업단지를 기반으로 한 직주근접 가능성이 장점으로 꼽히지만, 실제 청약 흥행 여부는 분양가와 교통망 구축 속도, 향후 입주 시점의 생활 인프라 완성도가 좌우할 것으로 보인다. 반도건설은 계양신도시 AC3·AC4블록에서 ‘계양신도시 카이브 유보라’를 공급할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 15층 규모로 AC3블록 614가구, AC4블록 496가구 등 총 1110가구로 조성된다. 전용면적은 84·92·93㎡이며, 단지 내에는 총 203실 규모의 상업시설도 함께 들어선다. 이번 공급이 주목받는 이유는 그동안 계양을 비롯한 3기 신도시 공급이 공공분양이나 민간참여 공공분양 중심으로 이뤄진 것과 달리 민간 건설사가 직접 시행·시공하는 민간분양이라는 점이다. 따라서 공공분양과 비교해 평면과 커뮤니티, 주차 공간 등 상품성이 어느 정도 차별화될지와 함께 민간분양에 따른 분양가격이 주변 시세와 어느 수준에서 형성될지가 청약시장의 주요 관심사가 될 전망이다.서울 접근성 강점…김포공항·마곡 생활권 연결입지에서 가장 눈에 띄는 부분은 서울 서부권 접근성이다. AC3블록 인근에는 인천지하철 1호선 박촌역이 위치한다. 박촌역에서 김포공항역까지 3정거장으로, 김포공항역에서는 공항철도와 서울지하철 5·9호선, 서해선 등을 이용할 수 있다. 김포공항역 환승을 통해 마곡을 비롯해 여의도 등 서울 주요 업무지역으로 이동할 수 있다는 점은 계양신도시의 경쟁력 가운데 하나다. 다만 지하철역까지 실제 보행거리와 환승시간, 출퇴근 혼잡도 등을 감안하면 단순히 ‘몇 정거장’이라는 수치만으로 서울 접근성을 평가하기는 어렵다. 실수요자라면 출퇴근 시간대 실제 이동시간까지 확인할 필요가 있다.대장홍대선 등 추가 교통망 계획도 향후 계양신도시의 가치에 영향을 미칠 요인이다. 다만 추진 중인 교통사업은 개통 시기와 사업 진행 상황에 따라 변수가 발생할 수 있는 만큼 현재 이용 가능한 교통망과 향후 계획을 구분해서 살펴봐야 한다. 판교 1.4배 ‘계양AX파크’…자족도시 성패가 미래가치 좌우계양신도시의 또 다른 관전 포인트는 자족기능이다. 계양신도시는 약 335만㎡ 규모로 개발되며 ICT와 디지털 콘텐츠 등을 중심으로 한 첨단산업 거점 ‘계양AX파크’가 계획돼 있다. 반도건설 측은 관련 산업공간이 판교의 약 1.4배 규모라고 설명하고 있다. 인접한 부천대장 도시첨단산업단지도 배후수요를 뒷받침할 요소로 꼽힌다. 부천시에 따르면 대한항공, SK이노베이션, SK하이닉스, DN솔루션즈 등 4개 기업이 2025년 12월 부천대장 도시첨단산업단지 입주계약을 체결하고 LH와 약 4100억원 규모의 토지매매계약을 완료했다. 해당 기업들의 총 투자 규모는 약 2조6000억원으로 알려졌다. 계양신도시가 과거 일부 수도권 신도시처럼 서울 출퇴근에 의존하는 ‘베드타운’에 머물지 않기 위해서는 결국 계획된 기업 유치와 일자리 창출이 실제로 이어져야 한다. 산업시설 규모 자체보다 어떤 기업이 들어오고, 얼마나 많은 상시 고용이 만들어지느냐가 주택 수요와 상권 활성화를 결정하기 때문이다. 학교·공원 가까운 주거환경…생활 인프라 완성 시점은 변수교육과 녹지환경도 실수요자들이 살펴볼 부분이다.단지 앞에는 유치원과 초등학교, 중학교 부지가 예정돼 있으며 신개념 선형공원인 ‘계양벼리’와 문화공원 등도 인근에 계획돼 있다.계양신도시 자체가 공원과 녹지를 연계한 보행 중심 도시로 개발되는 만큼 계획대로 조성될 경우 어린 자녀를 둔 가구에는 장점으로 작용할 가능성이 있다.다만 신도시 초기 입주지역에서 반복적으로 나타났던 학교·상업시설·교통 등 생활 인프라의 조성 시차는 확인해야 할 부분이다. ‘예정’된 시설과 입주 시점에 실제 이용할 수 있는 시설을 구분해서 판단할 필요가 있다.단지에는 반도건설의 프리미엄 주거 브랜드 ‘카이브 유보라(KAIVE UBORA)’가 적용된다. 피트니스클럽과 실내골프클럽, 작은도서관, 어린이집, 경로당을 비롯해 게스트룸, 코인세탁실, 계절창고, 건식세차장 등이 계획돼 있다. AC3블록에는 다함께돌봄센터도 들어설 예정이다.두 블록 모두 세대당 1.5대 수준의 주차공간을 계획하고 있다는 점도 최근 주차 수요를 고려하면 실거주 측면에서 관심을 끌 만하다.203실 상업시설도 동시 공급…“1만8000가구 배후수요만 보고 판단해선 안 돼”아파트와 함께 상업시설의 분양 성적도 관심사다.단지 내 상업시설에는 반도건설의 상업시설 브랜드 ‘시간(時間)’이 적용된다. AC3블록 112실과 AC4블록 91실 등 총 203실 규모다.사업자는 향후 계양신도시 약 1만8000가구의 배후수요와 인근 문화공원 이용객 등을 주요 수요층으로 보고 있다.그러나 상업시설은 아파트와 투자 판단 기준이 다르다. 신도시 상가는 입주 초기 유동인구가 충분히 형성되지 않을 경우 상권 활성화까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 더욱이 온라인 소비 확대와 대형 복합쇼핑시설 선호 등 소비 형태가 달라진 만큼 단순 배후 가구 수만으로 상가의 안정적인 수익성을 판단하기는 어렵다.분양업계에서는 계양신도시 첫 민간분양이라는 희소성과 서울 서부권 접근성은 긍정적인 요소로 평가하면서도 결국 분양가격이 청약 성적을 결정할 가능성이 높다고 보고 있다.한 분양시장 전문가는 “3기 신도시 첫 민간분양이라는 상징성과 김포공항·마곡 접근성, 계양과 부천대장을 연결하는 산업축은 실수요자가 관심을 가질 만한 요소”라면서도 “신도시는 미래 개발계획이 가격에 선반영되는 경우가 있는 만큼 교통망과 산업시설의 실제 완성 시점, 주변 주택가격과 비교한 분양가 수준을 함께 따져야 한다”고 분석했다. 이어 “특히 전용 84㎡ 이상 중대형 면적 중심의 공급인 만큼 총분양가와 자금조달 부담이 청약 경쟁률에 직접적인 영향을 미칠 수 있다”며 “상업시설 역시 1만8000가구라는 배후수요보다 실제 입주율과 상권 형성 속도, 점포별 동선과 임대수요를 우선 확인해야 한다”고 조언했다.결국 ‘계양신도시 카이브 유보라’의 성패는 ‘3기 신도시 첫 민간분양’이라는 타이틀만으로 결정되지는 않을 것으로 보인다.서울과 가까운 입지, 대규모 산업·업무시설 계획, 학교와 공원 등은 분명 경쟁 요소다. 반면 이러한 미래가치가 실제 주거가치로 연결되기 위해서는 계획된 교통망과 자족시설이 예정대로 구축돼야 한다.무엇보다 10월 공개될 분양가격이 주변 시세와 수요자의 눈높이를 얼마나 충족시키느냐가 첫 민간분양의 흥행 여부를 가르는 가장 현실적인 잣대가 될 전망이다.

도시재생 사업이 반복적으로 실패하거나 기대 이하의 성과에 그치는 근본적인 원인은 과거의 데이터로 수립한 고정된 자료에 의존하기 때문이다. 수억 원의 공공 예산을 투입해 거점 앵커 시설을 짓는 사이 상권의 성격은 변하고, 인구이동의 결은 이미 다른 방향으로 흘러간다. 이 격차를 메우기 위해 필요한 인공지능의 역할은 화려한 3D 시각화나 교통 관제에 머무는 디지털 트윈이 아닌 도시의 물리적·경제적 미세 변화를 추적해 제도를 탄력적으로 조정하는 동적 도시 관리가 이루어져야 한다.현실적인 AI 도입의 첫걸음은 필지 단위의 노후화 및 공실 전조 증상 예측이다. 지금까지의 도시 쇠퇴 진단은 인구·사업체 데이터에 기반해 사후 처방에 가까웠다. 반면, 수도·전력 사용량, 소상공인 매출 변동률, 통신사 생활인구의 체류 시간 데이터를 다변량 시계열 모델로 결합하면 특정 건축물이나 가로가 상업적·물리적 한계에 도달하기 전에 쇠퇴 신호를 포착할 수 있다. 이는, 공공이 대규모 철거나 획일적인 리모델링 지원을 결정하기 전, 정확한 지점에 선제적 개입을 가능하게 만든다.나아가 인공지능은 경직된 용도지역제를 대체하는 성능 기반 규제의 실행 도구가 될 수 있다. 현행 법제도상 구도심 내 건축물의 용도 변경과 용적률 완화는 행정 절차가 복잡해 민간의 자발적 재생 속도를 따라가지 못한다. 구역 내 보행량, 탄소 배출량, 기반시설 용량 부하도를 실시간 연산하는 AI 모델을 도입하면 특정 건축물이 주거에서 근린생활시설이나 복합문화공간으로 전환될 때 주변 환경에 미치는 영향을 즉각적으로 산출할 수 있다. 환경적 부하가 적고 지역 활성화 기여도가 높은 사업자에게는 추가 용적률이나 인센티브를 즉시 승인하는 유연한 도시 거버넌스가 기술적으로 가능해지는 셈이다.젠트리피케이션 완화와 공공 기여금 산정에서도 AI는 이해관계 조율의 현실적 근거를 제공할 수 있다. 민간 리모델링으로 발생하는 지가상승 이익과 임대료 인상 압력을 사전에 시뮬레이션하여 임대인에게는 공공 보조금과 세제 혜택을 조건부로 연계하고 임차인에게는 업종 중복을 피한 최적의 테넌트 믹스를 제시할 수 있다. 이를 통해 막연한 상생 협약이 아닌 데이터 기반의 기대수익 모델이 제시될 때 자본 유입과 원주민 정착 사이의 타협점이 도출될 수 있을 것이다.결국 도시재생에서 AI의 본질은 스마트 도시라의 외형을 갖추는 것이 아닌 도시계획의 주기를 연 단위의 규모 있는 계획에서 일 단위의 정밀한 정책 미세 조정으로 전환하는 데 있다. 공공이 보유한 공간 데이터와 민간의 실시간 활동 데이터를 결합해 규제와 지원 제도를 유연화할 때 비로소 도시재생은 예산 소진형 사업에서 벗어나 자생적인 회복력을 갖추게 될 것이다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

주택정책 전문가 관점 “공급 물량 넘어 사업 속도·주거비 부담·공공성 함께 평가해야”서울시의 주택 공급과 재개발·재건축, 청년 주거, 용산국제업무지구 등 굵직한 도시 현안을 다루게 될 서울특별시의회 주택공간위원회가 전문성 강화를 앞세워 본격적인 의정활동에 나섰다. 서울시의회 주택공간위원회(위원장 박승진)는 제12대 전반기 위원회 출범을 맞아 지난 8월 13일과 18일 양일간 서울시의회 별관 제2대회의실에서 ‘주택공간 혁신 세미나’를 개최했다.이번 세미나는 위원회의 정책 전문성을 높이고 서울시 집행기관과 주요 현안에 대한 소통을 강화하기 위해 마련됐다.단순한 업무보고를 넘어 서울 집값과 주택 공급, 재개발·재건축, 청년 주거 문제부터 대규모 도시개발과 인공지능(AI) 행정까지 서울시민의 생활과 직결되는 정책을 시의회가 얼마나 전문적으로 감시하고 대안을 제시할 수 있을지가 핵심 과제로 떠올랐다.신통기획·모아타운·청년안심주택… 서울 주택정책 집중 점검세미나는 1일 차 소관 기관의 특성과 주요 사업에 대한 전문위원실 실무 브리핑, 2일 차 소관 기관의 주요 업무보고와 질의응답 순으로 진행됐다.위원들은 주택·부동산 관련 사업에 대한 기본적인 이해부터 행정사무감사에서 점검해야 할 사항, 부서별 주요 현안의 쟁점과 위험요인 등을 살펴봤다.특히 주택·공간·디지털 분야의 전문성을 고려해 2일 차에는 서울시 주택실과 미래공간기획관, 디지털도시국이 참석해 사업 유형과 추진 절차, 전문용어, 주요 시정 현안 등을 설명하고 위원들과 의견을 교환했다.주택실은 신속통합기획을 비롯해 모아타운·모아주택, 청년안심주택, 공공주택 및 주거복지 등 서울시의 주요 부동산·주택 정책을 보고했다.미래공간기획관과는 도시건축디자인혁신, 노들 글로벌 예술섬 조성, 도시계획변경 사전협상, 용산국제업무지구, 서울대관람차 등 서울의 공간구조를 변화시킬 주요 사업의 진행 상황을 논의했다.디지털도시국은 서울시 인공지능 행정혁신, 서울스마트라이프위크(SLW), 스마트 안전도시 등 관련 사업 현황과 추진 절차를 설명했다.박승진 “집값·전월세·공급 속도 하나하나가 시민의 일상”박승진 위원장(중랑3·더불어민주당)은 주택실 업무보고에서 “집값과 전월세, 공급 속도 하나하나가 시민의 일상이고 청년의 꿈”이라며 “시민의 주거 안정과 서민 주거사다리 복원, 주택 공급 확대와 주거복지 사각지대 해소에는 여야·예산을 가리지 않고 아낌없이 지원하겠다”고 밝혔다.그러면서 “서울시가 원칙 없이 흔들릴 때는 가장 먼저 제동을 걸고 정책이 시민 곁에 닿는지 끝까지 확인하는 것이 의회의 책무”라고 강조했다.박 위원장은 한강변과 역세권 등 주요 부지의 공공성 있는 개발과 서울의 미래 상징이 될 랜드마크 조성, 4차 산업혁명 시대에 대비한 스마트도시 조성 등에 대해서도 집행부와 협력하겠다는 뜻을 밝혔다.그는 “서울을 세계적 도시로 도약시키는 일에 의회도 한 팀이 되겠다”면서도 “절차의 투명성과 공정성, 공공이 지켜야 할 가치의 우선순위가 반드시 전제돼야 한다”고 말했다.주택전문가 관점 “공급 확대만으로 주거 안정 평가하기 어려워”주택·부동산 정책 전문가들은 서울의 주택정책을 평가할 때 단순히 공급 목표 물량만 볼 것이 아니라 실제 착공과 입주로 이어지는 속도, 사업성, 주거비 부담, 원주민 재정착률과 공공성 등을 함께 살펴볼 필요가 있다고 지적한다.특히 신속통합기획과 모아타운 등 정비사업을 통한 공급 확대는 서울처럼 신규 택지가 부족한 도시에서 중요한 공급 수단이 될 수 있지만, 계획 발표와 실제 공급 사이에 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 점을 고려해야 한다.사업 추진 과정에서 공사비 상승이나 조합원 분담금 증가, 주민 갈등 등으로 사업이 지연될 경우 공급 목표와 실제 입주 물량 사이에 차이가 발생할 수 있기 때문이다.청년안심주택과 공공주택 역시 공급 호수뿐 아니라 청년과 무주택 서민이 실제 부담할 수 있는 임대료인지, 장기간 안정적으로 거주할 수 있는지 등을 정책 성과의 기준으로 삼아야 한다는 지적이 나온다.또 한강변·역세권 개발과 용산국제업무지구 등 대규모 개발사업에서는 개발이익과 도시 경쟁력뿐 아니라 교통·환경·기반시설 부담, 공공기여의 적정성 등을 종합적으로 검증할 필요가 있다.결국 서울시의회 주택공간위원회의 역할은 ‘개발을 할 것인가 말 것인가’를 결정하는 데 그치지 않고 개발과 공급이 실제 시민의 주거 안정으로 연결되는지를 따져보는 데 있다는 것이다. ‘공급 숫자’보다 중요한 것은 시민이 실제 입주하는 집서울 주택정책에서 ‘공급 확대’는 피하기 어려운 과제다. 하지만 계획 단계에서 발표되는 공급 물량과 시민이 실제 입주할 수 있는 주택은 같은 의미가 아니다.정비구역 지정과 사업계획 수립, 인허가, 이주·철거, 착공을 거쳐 실제 입주까지는 상당한 시간이 필요하다. 이 과정에서 공사비와 금리, 부동산 경기, 주민 갈등이라는 변수가 발생한다.따라서 서울시의회가 확인해야 할 것은 서울시가 몇만 호를 공급하겠다고 발표했느냐만이 아니다. 계획된 물량 가운데 실제 사업이 정상적으로 진행되는 곳은 얼마나 되는지, 지연되는 사업장은 왜 지연되는지, 최종적으로 시민이 감당할 수 있는 가격의 주택이 얼마나 공급되는지를 따져야 한다.특히 청년과 신혼부부, 무주택 서민에게 ‘주거 안정’은 정책자료 속 공급 숫자가 아니라 매달 부담해야 하는 월세와 전세보증금, 내 집 마련 가능성으로 체감된다.동시에 용산국제업무지구와 한강변 개발 등 서울의 미래 공간을 결정하는 대형 프로젝트에서는 개발 속도 못지않게 공공성을 확보하는 것이 중요하다. 한번 개발된 도시공간은 되돌리기 어렵기 때문이다.이번 세미나가 의미를 가지려면 행사 자체보다 이후 의정활동에서 그 결과가 나타나야 한다.박승진 위원장이 밝힌 ‘날카로운 견제와 과감한 지원’ 역시 서울시 정책에 무조건 제동을 걸거나 반대로 집행부 정책을 그대로 통과시키는 방식이어서는 안 된다. 필요한 사업에는 속도를 낼 수 있도록 지원하되 사업성과 공공성, 시민 부담에 문제가 있다면 구체적인 자료를 근거로 따지는 것이 의회의 역할이다.서울시의회 주택공간위원회는 이번 세미나를 시작으로 부동산·주택정책에 대한 전문적인 감시와 견제, 정책 지원을 통해 ‘시민이 체감하는 주거 안정’과 ‘미래 서울의 경쟁력 강화’를 함께 추진한다는 계획이다.박 위원장은 “주택·도시계획·디지털 분야의 견제·협치 의정 실현에 있어 이번 세미나가 주택공간위원회와 집행기관 간 긴밀한 소통의 첫 단추가 될 것”이라고 밝혔다.결국 평가는 앞으로의 결과에 달렸다. 주택은 통계 속 공급 물량이 아니라 시민의 삶이고, 도시공간은 한번 결정하면 수십 년간 서울의 모습을 좌우한다. 서울시의회가 집행부와의 ‘협치’와 ‘견제’ 사이에서 얼마나 전문적인 판단을 보여줄지가 제12대 전반기 주택공간위원회의 성적표가 될 전망이다.

최근 주택 시장의 화두는 단순한 '공간 제공'을 넘어 '어떻게 살 것인가'에 대한 스마트 라이프스타일의 구현이다. 과거 아파트의 가치가 평면 설계나 고급 마감재, 입지 조건에서 결정됐다면, 지금은 입주민의 일상을 얼마나 편리하게 제어할 수 있는지에 대한 '디지털 주택 환경'이 핵심 경쟁력으로 떠올랐다. 이러한 흐름 속에서 반도건설이 LG전자, 현대HT, HT비욘드와 손잡고 '가전 연동형 스마트 홈 서비스 개발'을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 13일 밝혔다. 각 분야의 선두 기업들이 뭉친 이번 협약은 기존 아파트에 적용되던 홈 IoT 시스템(조명·난방·환기 등)과 개별 가전제품(냉장고·공기청정기·세탁기 등)을 단 하나의 전용 앱으로 통합 제어하는 기술을 핵심으로 한다. "더 이상 앱을 넘겨짚지 않는다"…'파편화된 스마트홈'의 해결사건설 및 스마트홈 업계 전문가들은 이번 협약을 "스마트홈의 가장 큰 단점이었던 '파편화'를 극복하는 중요한 시도"로 평가한다.그동안 많은 건설사가 '스마트 아파트'를 표방해 왔지만, 실제 입주민이 느끼는 체감 만족도는 기대에 미치지 못했다. 아파트 월패드 및 주거용 앱으로는 조명과 난방만 제어할 수 있었고, LG전자의 'ThinQ' 같은 가전제품은 별도의 브랜드 앱을 실행해야 하는 불편함이 존재했기 때문이다.건설기술 전문가는 "주거 IoT 생태계에서 가장 중요한 것은 사용자 경험(UX)의 단일화"라며 "반도건설이 가전 제조사(LG전자) 및 월패드·홈 네트워크 전문기업(현대HT), 주거 플랫폼 기업(HT비욘드)과 동시 협업하는 전략은, 입주민에게 참된 의미의 '올인원(All-in-One) 스마트 라이프'를 제공하려는 고도로 계산된 기획"이라고 설명했다.특히 플랫폼 계정 관리의 효율성이 증대되고, 데이터 연동 프로세스가 표준화되면 추후 AI 기반의 맞춤형 에너지 절감이나 가구별 케어 서비스 등 2차 파생 기술 개발도 한층 수월해질 전망이다.프리미엄 브랜드 '카이브 유보라'의 확실한 무기이번에 개발되는 가전 연동형 스마트 홈 서비스는 반도건설이 고양 장항지구에 선보이는 프리미엄 주거 브랜드 '고양 장항 카이브 유보라'에 첫 선을 보일 예정이다.업계에서는 반도건설이 신규 프리미엄 브랜드를 시장에 성공적으로 안착시키기 위한 차별화 카드로 '주거 편의성의 극대화'를 제시했다고 본다. 단지 외관이나 커뮤니티 시설의 고급화뿐만 아니라, 입주민이 매일 접하는 앱 하나까지 기술적 완성도를 높여 하이엔드 주거 가치를 증명하겠다는 의도다.반도건설 이정렬 시공부문 대표는 “하자 없고 튼튼한 집을 짓는 것은 기본이며, 입주자의 실질적인 편의성까지 고려한 '살기 좋은 집'을 지을 수 있도록 노력 중”이라며, “협력사와의 지속적인 공동기술개발을 통해 상호 역량을 강화하고 동반성장의 기회를 만들어 가겠다”고 밝혔다. '상생 경영'과 '디지털 전환'이라는 두 마리 토끼이번 MOU는 단순한 기술 개발 보도 이상의 의미를 지닌다. 반도건설이 지속적으로 추진해 온 ESG 상생 경영의 연장선에 있기 때문이다. 최근 건설 경기 침체와 원자재 가격 상승 등 대외적 불확실성이 커진 상황에서, 중견 건설사가 독자적인 플랫폼을 구축하기란 쉽지 않다. 반도건설은 협력사(HT비욘드, 현대HT) 및 대기업(LG전자)과의 '기술 동맹'을 선택함으로써 개발 비용과 리스크는 줄이고, 서비스의 신뢰도와 사용자 체감 품질은 대폭 올리는 기지를 발휘했다. '잘 짓는 시공사'를 넘어 '똑똑하게 관리해 주는 디벨로퍼'로의 체질 개선을 선언한 반도건설. 이번 스마트 홈 서비스 개발이 고양 장항을 시작으로 향후 대한민국 주택 시장의 스마트홈 서비스 표준을 한 단계 끌어올리는 계기가 될지 귀추가 주목된다

용산구 원효로4가 일대의 대표적 한강변 노후 단지인 ‘산호아파트’가 재건축의 마침표라 불리는 관리처분계획인가를 받으며 본격적인 궤도에 올랐다. 행정 절차 단축으로 사업 속도가 붙은 가운데, 용산국제업무지구 개발 호재와 맞물려 한강변 랜드마크로의 도약이 기대된다. 서울특별시 용산구(구청장 김경대)는 원효로4가 118-16번지 일대 산호아파트 주택재건축정비사업의 관리처분계획을 지난 10일 인가하고, 14일 공식 고시했다고 밝혔다. 행정 지원·조합 협조로 ‘3개월 단축’… 재건축 속도전 1977년 준공된 산호아파트는 한강 수변축과 용산국제업무지구 인근이라는 탁월한 입지에도 불구하고 노후화로 인해 재건축 필요성이 지속적으로 제기되어 왔다. 이번 인가는 사업 지연 우려를 딛고 이뤄낸 성과라는 점에서 의미가 크다. 지난 2024년 3월 사업시행계획인가 이후 시공사 선정이 다소 난항을 겪었으나, 2025년 2월 감정평가업자 선정을 시작으로 관리처분 절차에 가속도를 붙였다. 특히 감정평가, 조합원 분양, 타당성 검증 등 총 9개 공정으로 진행되는 관리처분계획 절차는 서울시 신속통합기획 표준 처리기한 기준 1년 9개월이 소요된다. 그러나 용산구의 전방위 행정지원과 조합의 적극적인 협조로 단 1년 6개월 만에 고시를 마쳐 표준 기한을 3개월이나 앞당겼다. 김경대 용산구청장은 “이번 관리처분계획인가는 행정과 조합의 긴밀한 협력이 만든 뜻깊은 결과”라며 “산호아파트가 한강변과 용산국제업무지구의 배후 핵심 주거지로 거듭날 수 있도록 이주·해체 등 후속 절차도 적극 지원하겠다”고 전했다. "상징성 크지만, 시공사 선정 및 층수 변경 절차가 분수령"이번 관리처분인가로 산호아파트는 최고 35층, 총 647세대 규모의 신축 단지로 탈바꿈할 수 있는 법적 기반을 완벽히 마련했다. 향후 조합은 ‘2040 서울도시기본계획’에 발맞춰 정비계획 변경과 통합심의 등 사업시행계획 변경 절차를 추진함과 동시에 주민 이주 및 건축물 해체 작업을 병행할 예정이다. 주택 전문가들은 이번 관리처분인가에 대해 "용산 한강변 재건축 시장 전체에 긍정적인 신호를 준 사건"이라면서도, 남은 과제에 주목해야 한다고 조언한다.주택시장 전문가는 "산호아파트는 용산국제업무지구와 한강 조망이라는 두 가지 핵심 자산을 모두 가진 알짜 단지입니다. 관리처분인가를 신속히 받아낸 것은 공사비 상승 국면에서 사업 지연에 따른 금융 비용 부담을 획기적으로 줄인 탁월한 성과" 라고말했다."다만, 앞서 시공사 선정이 지연되었던 만큼 상향된 공사비 눈높이에 맞춘 우량 시공사 선정이 최우선 과제다. 아울러 서울시의 '35층 규제 완화' 방침을 반영해 정비계획을 변경하는 과정에서 인허가 기관과의 협의가 얼마나 신속히 이뤄지느냐가 향후 사업성과 입주 시점을 결정짓는 핵심 변수가 될 것“이라고 전했다.한강변 입지 프리미엄과 행정적 속도감이 더해진 산호아파트가 용산의 거센 개발 바람을 타고 서울을 대표하는 차세대 하이엔드 주거 단지로 안착할 수 있을지 시장의 관심이 집중되고 있다.

최근 인공지능과 공공데이터 연동 기술을 활용한 부동산 프롭테크 서비스가 확산되고 있다. 주소만 입력하면 등기부등본과 건축물대장을 실시간으로 조회하여 위험도를 정량화해 주는 서비스는 거래 당사자에게 높은 편의성을 제공한다. 그러나 부동산법제와 현장실무의 관점에서 볼 때, AI를 통해 이루어진 권리분석은 부동산 거래 안전을 완벽히 담보할 수 없으며 구조적인 사각지대를 지니고 있다.그 중 가장 큰 한계는 공시되지 않는 권리관계에 대한 분석 불가능성이다. 현행 부동산등기법과 임대차 관련 법률상, 등기부에 기재되지 않더라도 법적 효력을 갖는 권리가 다수 존재한다. 대표적으로 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 선순위 임차인의 실제 보증금과 점유를 바탕으로 성립하는 유치권, 법정지상권 그리고 확정일자를 받지 않은 미등기 임차권 등이다. 특히, 전입신고 다음 날 0시에 대항력이 발생하는 법적 시차를 악용해 계약 당사자가 같은 날 저녁 근저당권을 설정하는 경우 공공 데이터베이스를 조회하는 알고리즘은 계약 시점에 해당 위험을 기술적으로 포착할 수 없다. 데이터베이스에 입력되지 않은 정보는 인공지능의 분석대상 자체가 되지 못하기 때문이다.또한, 공부와 실제 현장의 불일치를 AI가 검증할 수 없다. AI는 행정기관이 보유한 전자장부의 텍스트 데이터를 기반으로 작동한다. 하지만 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으면서 실제로는 주거용으로 불법 개조된 물건, 무허가 증축 구조물이 이루어진 현장은 서류상 정상 물건으로 출력된다. 이러한 불법 건축물에 입주할 경우 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 전세보증금 반환보증보험 가입 거절 등의 법적·재산적 불이익이 발생하지만 서류의 텍스트만 검증하는 AI는 이를 감지할 수 없다.여기에 우선변제권이 있는 조세 채권 및 임금 채권의 미반영 문제도 있다. 국세 및 지방세 체납으로 인한 압류는 등기부에 기재되지만, 압류 등기가 경료되기 전이라도 법정기일이 앞서는 조세 채권은 임차인의 보증금보다 우선하여 변제된다. 임대인의 미납 국세나 지방세 현황은 임대인의 동의 없이 조회하기 어려우며 공공데이터 연동 범위에 포함되지 않는 경우가 많다. AI가 권리분석을 수행할 경우 등기부상의 상태만을 확인하여 안전 판정을 내리지만 실제 경매 절차에서는 미공시된 선순위 조세 채권으로 인해 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 상황이 빈번히 발생한다.결론적으로 AI를 활용한 권리분석은 공공데이터를 신속하게 수집하고 일차적인 리스크 요인을 걸러내는 보조적 도구로서의 유용성을 지닌다. 그러나 부동산 권리분석의 핵심은 단순히 서류를 읽는 것이 아니라 서류에 나타나지 않는 법적 권리관계를 추론하고 현장 조사를 통해 물건의 실체를 확인하며 계약 당사자의 정당성을 검증하는 과정에 있다. 따라서 권리분석에 따른 AI의 한계를 명확히 인지하고 미공시 권리와 현장 불일치를 검증할 수 있는 인간 전문가의 법적·실무적 검증 절차가 병행되어야 할 것이다. * 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

지방의 위기를 진단하고 경고등을 켜는 데 있어 지방소멸위험지수는 지난 수년간 사회적 경각심을 불러일으키는 가장 강력한 도구로 자리잡았다. 특정 지역의 가용 인구구조를 바탕으로 도출되는 이 단일 지표는 정책 입안자들과 국민들에게 지역 불균형의 심각성을 직관적으로 전달해 왔다. 그러나 지방의 위기가 단순한 숫자를 넘어 구조적·복합적 양상으로 치닫고 있는 지금, 기존의 진단 방식이 지닌 한계 역시 명확해지고 있다. 이제는 위기를 경고하는 단계에서 어디를 어떻게 치유해야 하는지 구체적인 처방전을 제시할 수 있도록 지방소멸위험지수 자체의 고도화가 절실한 시점이다.기존의 소멸위험지수는 주로 거시적인 정주 인구 통계, 특히 특정 연령대 여성인구와 노인인구의 비율에 크게 의존해 왔다. 이는 지역의 인구 재생산 능력을 파악하는 데 유용한 잣대였지만, 현대 사회의 다변화된 삶의 방식을 반영하기에는 단면적이다. 오늘날의 지역은 정주 인구만으로 작동하지 않는다.하루 중 일정 시간을 머물며 소비하는 유동인구, 관계인구 그리고 대중교통 인프라나 의료·돌봄·문화 접근성 같은 정주 여건의 질적 차이가 지역의 실질적인 자생력을 결정짓는다. 인구 수라는 단일한 잣대만으로는 심각한 위기 속에서도 자발적인 생태계를 만들어가는 지역의 잠재력을 포착할 수 없다.따라서 지수의 고도화는 진단 단위를 미시 공간으로 쪼개고, 지표의 범주를 다차원 생태계로 확장하는 것에서 출발해야 한다. 시군구라는 커다란 행정구역 단위의 단순 평균값은 행정구역 내 특정 거점의 활력과 소외 지역의 침체를 하나로 퉁쳐버리는 오류를 범하기 쉽다. 격자 단위나 읍면동 수준의 미시공간 위에서 통신사의 생활이동 데이터, 카드사의 가맹점 소비 데이터, 대중교통 이용 실적 및 기초 생활 인프라 도달 시간 등의 민간·공공 빅데이터가 입체적으로 결합되어야 한다.이렇게 고도화된 지수는 단순한 위기 등급을 매기는 데 그치지 않고, 지역별 맞춤형 진단을 가능하게 한다. 인구구조는 다소 열세더라도 생활 인프라와 상권 활력도가 높은 지역에는 연계성 강화 정책을, 이동성과 접근성이 마비된 지역에는 기초 거점 구축 정책을 펼쳐 집행할 수 있는 기반이 될 수 있다.지방을 살리기 위한 정책의 출발점은 현장을 정확히 읽어내는 눈에 있다. 이미 개별 기관에 흩어져 있는 양질의 데이터들을 하나의 격자 공간 위에 유기적으로 연계·결합하고 이를 활용할 수 있는 법적·제도적 기반이 마련되어야 한다. 이를 토대로 향후 지방소멸위험지수 2.0이 구축된다면 지방을 위기의 대상이 아닌 지속가능한 미래의 기회로 바꿔낼 강력한 정책 도구가 될 것이다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

오프라인에서 온라인으로의 시장수요 변화와 지상 중심의 보행 환경 개편 그리고 노후화된 시설이 맞물리며 오늘날의 지하상가는 공간활용 측면에서 다양한 고민을 안긴다. 흩어진 점포를 정리하고 리모델링하거나 청년 창업 공간을 일시적으로 입주시키는 식의 천편일률적인 대책은 이미 여러 지자체에서 실패를 맛보았다. 기존의 활성화 방안이 대부분 지하상가를 여전히 지상의 상업시설을 지하에 옮겨놓은 형태로 바라보았기 때문이다.이제 지하상가가 살아남기 위해서는 기존 상업공간의 패러다임을 완전히 벗어던져야 한다. 이에 따른 새로운 해결책으로 지하상가를 단순한 물건을 파는 상가가 아닌 도시 전체의 고질적인 문제를 흡수하고 연결하는 입체적 도시 스펀지형태로 재정의해야 한다.앞으로, 지하상가는 지금처럼 상업 공간을 넘어서 기후 위기 시대의 입체적 미세기후 피난처로 진화해야 한다. 폭염과 폭우, 극심한 미세먼지가 일상화된 현대 도시에서 지하공간이 가지는 가장 큰 강점은 지상보다 온도와 습도 변화가 적다는 점이다. 단순히 상점을 배열하는 대신, 지하상가 주요 동선을 따라 지상과 연결되는 자연채광형 지하정원, 대형 공기정화 쉼터, 그리고 기후 피난용 보행 네트워크를 조성해야 한다. 시민들이 날씨의 제약 없이 편안하게 머물고 걸을 수 있는 기후 안전지대가 구축되면, 자연스럽게 체류 시간이 늘어나고 이를 기반한 새로운 소비 환경이 형성될 수 있다.여기에 더해 지상과 지하를 가로막는 공간적 단절을 허물고 입체적 보행 생태계를 완성해야 한다. 지상건물과 지하철역 그리고 인접한 공원을 지상과 지하가 유기적으로 얽히는 경사로나 광장 형태로 과감하게 연결해야 한다. 지하상가는 독립된 상권이 아닌 시민들이 지상에서 지하로, 다시 인근 건물로 자연스럽게 이동하는 도시 보행의 메인 허브가 되어야만 비로소 생명력을 얻는다.또한, 일괄적인 점포 배치가 아닌 시간대별·공간별 팝업 및 로컬 큐레이션으로 콘텐츠 전환율을 극대화해야 한다. 장기 임대 계약에 묶여 고착화된 기존 지하상가의 구조를 깨고 일정 구역을 모듈형 가변 공간으로 개편할 필요가 있다. 출퇴근 시간에는 직장인을 위한 특화 공간으로, 낮 시간대에는 인근 주민을 위한 문화 커뮤니티로, 주말에는 관광객들이 찾을 수 있는 지역 로컬 브랜드와 크리에이터들의 팝업 스토어로 신속하게 변화하는 상황 가변적 공간을 도입해야 한다.지하상가의 슬럼화는 단순히 소상공인의 위기가 아닌 도시 공간 이용의 불균형을 보여주고 있으며 특히, 비수도권 지역을 중심으로 공실율이 빠르게 증가하면서 상권 침체기를 맞고 있다. 결국, 지하상가를 활성화 시키기 위한 핵심적인 부분은 공공의 적극적인 제도 개선과 민간의 유연한 기획력이 함께 이루어질 때 작동할 수 있을 것이다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

전국 각지의 지자체들이 앞다투어 데이터센터 유치전에 뛰어들고 있다. 인구 감소와 청년 이탈로 지방소멸이라는 벼랑 끝에 선 지역 사회에게 수천억 원이 투입되는 글로벌 IT 기업의 데이터센터는 가뭄 속 단비이자 만병통치약처럼 여겨진다. 첨단산업의 상징이 우리 지역에 들어서면 인재가 몰리고 경제가 살아날 것이라는 기대감도 크다. 하지만 도시계획과 지역생태계를 연구하는 입장에서 볼때, 데이터센터 유치가 과연 지방소멸 위기를 극복할 수 있는 대안이 될 수 있을지 묻지 않을 수 없다.결론부터 말하자면, 데이터센터가 지역 내 들어온다고 해서 곧 사람의 밀집을 의미하지 않는다. 데이터센터는 극단적인 고용 없는 성장의 표본이다. 수만 대의 서버가 24시간 돌아가는 축구장 몇 개 크기의 거대한 시설이라 할지라도, 시스템이 고도로 자동화되어 있어 실제 상주하는 관리 인력은 소수에 불과하다. 결국 지자체가 막대한 세제 혜택과 부지를 제공하며 센터를 유치하더라도, 지역 내 청년 일자리 창출로 이어지는 비중은 극히 제한적일 수 있다.그렇다면 데이터센터가 진정으로 지방소멸 위기를 극복하는 핵심적인 역할을 수행하려면 어떻게 해야 할까? 해답은 거대한 인프라를 지역의 고유한 산업적 맥락과 엮어내는 공생의 공간 기획으로, 현재 해외트렌드인 농촌 지역의 주력 산업인 농업과 데이터센터의 물리적 융합이다. 데이터센터에서 나오는 막대한 폐열은 그동안 처리해야 할 골칫거리였지만, 이를 활용하면 거대한 스마트팜 단지의 열원으로 탈바꿈시킬 수 있다. 겨울철 온실 난방에 들어가는 막대한 에너지 비용을 데이터센터의 폐열로 충당하는 모델이다. 이는, 단순히 에너지를 절약하는 차원을 넘어서 난방비가 획기적으로 절감된 첨단 스마트팜 환경은 초기 자본이 부족한 청년 창업농들에게 가장 강력한 유인책이 된다. 데이터센터 주변으로 스마트팜이 군락을 이루고, 농업 데이터 분석 기업과 유통 스타트업이 모여들며 청년들이 정착하는 애그리테크 생태계가 조성되는 것이다.여기에 공간적 융합과 더불어 보이지 않는 인프라를 지역사회에 환원하는 전략도 병행되어야 한다. 데이터센터가 들어서면 필연적으로 최상위 수준의 디지털 인프라가 함께 조성되는데 지자체는 센터 유치 조건으로 이러한 인프라의 일부를 인근 지역 사회와 공유하도록 이끌어내야 한다.데이터센터 인근에 예비 창업자들을 위한 로컬중심 혁신공간을 조성하고 데이터센터 운영 기업이 이들에게 일정량의 클라우드 컴퓨팅 자원이나 통신 인프라를 저렴하게 제공하는 이른바 데이터 배당을 실현하는 것이다. 이를 통해 초기 스타트업들이 예산 부담을 최소화하여 비싼 임대료를 내며 수도권으로 이전하기 보다는 지역정착을 유도하여 로컬산업에 기여할 수 있도록 하여야 한다.지방소멸은 단순히 데이터센터 유치만으로 해결될 문제가 아니다. 사람이 머물고 교류하며 새로운 가치를 창출할 수 있는 생태계가 필요하다. 이제 지자체의 전략은 근본적으로 달라져야 한다.데이터센터의 자원으로 지역 스타트업을 키워내는 밑그림이 필요하다. 오로지 데이터센터에 의존하는 것이 아닌 인구유입을 위한 생태계까지 동시에 설계될 때, 비로소 데이터센터는 지방소멸 위기를 극복할 수 있는 기대감을 우리 사회에 조금이라도 심어줄 수 있다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

도시계획 관점에서 획일화된 상권 현상은 유행을 넘어서 깊은 고민을 안겨준다. 도시공간에 있어 가장 중요한 개념 중 하나는 바로 장소성이다. 이는, 단순히 지도상의 물리적인 좌표를 의미하는 것이 아니라, 그 지역이 품고 있는 역사와 지형, 거주민들의 삶의 궤적이 쌓여 만들어내는 고유한 정체성을 뜻한다. 과거 상권은 이러한 장소성을 기반으로 자연스럽게 형성되었다. 바다와 인접한 도시는 항구 특유의 이미지를 품었고 구도심의 경우 그 지역만의 따뜻한 서사가 담긴 간판과 쇼윈도에 그대로 담아냈다.하지만 현재의 상권 형성 방식은 철저히 트렌드에 의존하고 있는 모습이다. 특정 상권에서 시각적으로 소비하기 좋은 성공 공식이 발견되면 지역이 가진 본래의 맥락과 아무런 상관없이 그 공식이 전국적으로 빠르게 복제된다. 지역이 가지고 있는 상권의 정체성을 잃은 과정 속에서 인공적인 풍경 아래로 완전히 증발해 버리고 만다.지금 우리의 상권은 자본과 소셜 미디어의 트렌드가 결합하여 당장 수익성이 높은 획일화된 업종과 디자인만이 골목을 장악하고 있다. 문제는 이러한 획일화가 도시 생태계의 지속가능성을 심각하게 훼손한다는 점이다.험이 크다.이러한 획일화의 늪에서 빠져나오기 위해서는 공간을 대하는 우리의 시선부터 근본적으로 변화해야 한다. 가장 지역적인 것이 가장 세계적이라는 명제는 도시공간에도 유효하다.해당 지역의 오래된 건축물과 사람들의 아카이브, 지역의 특색 있는 자원 등 그곳에서만 찾을 수 있는 미시적 지역성을 공간의 콘텐츠로 승화시키는 자발적인 철학이 필요하다.인위적으로 단기간에 기획된 핫플레이스가 아닌 상인과 지역 사회가 천천히 관계를 맺으며 유기적으로 성장하는 골목 문화가 그 어느 때보다 절실한 시점이다. 소비자들 역시 SNS 속의 화려하지만 뻔한 이미지보다는 그 공간만이 가진 고유한 서사와 분위기에 비용과 시간을 소비할 만큼 성숙해졌다.위대한 도시들은 결코 하나의 색으로 칠해져 있지 않다. 골목을 돌 때마다 전혀 다른 분위기의 풍경이 펼쳐지고 지역마다 각기 다른 삶의 모습이 묻어나는 거대한 모자이크와 같다. 우리가 사랑했던 낡고 좁은 골목들은 저마다의 뚜렷한 목소리와 온도를 가지고 있었다.전국 어디서나 볼 수 있는 복제된 상권 대신 조금은 투박하더라도 그 지역에서만 만날 수 있는 대체 불가능한 원본들이 그리워지는 요즘이다. 상권의 진정한 경쟁력은 유행을 얼마나 발 빠르게 따라 하느냐가 아니라, 우리 지역만의 다름을 얼마나 깊이 있게 가꾸어 내느냐에 달려 있다. 획일화된 상권의 틀에서 벗어나 잊혀진 도시의 고유한 모습들을 다시 마주할 수 있기를 기대해 본다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

전국적으로 지방소멸이 가속화되면서 농어촌지역과 중소도시 중심으로 문을 닫는 학교가 급증하고 있다. 이에 따른 누적 폐교 수도 빠르게 급증하고 있으며 학령인구 감소 추세를 고려할 때 앞으로 그 속도는 더욱 빨라질 전망이다. 그동안 우리 사회는 폐교를 ‘지역 공동체의 중심지’라는 온정주의적 시선으로 바라보았다. 지자체와 교육청 역시 이를 의식해 폐교를 문화공간이나 생태 체험장 등 공공 목적의 시설로 리모델링하는 데 주력해 왔다. 그러나 이제는 냉정하게 현실을 돌아봐야 한다. 막대한 예산을 투입해 문을 연 공공 시설물 중 상당수가 이용객 부족으로 다시 방치되며 지방 재정의 숨은 부담으로 작용하고 있기 때문이다.인구 감소 시대의 도시계획과 행정은 확장과 보존이 아닌 효율화를 중심으로 패러다임을 전환해야 한다. 지방의 한정된 재정 능력을 고려할 때, 생산성이 떨어진 공공 자산을 세금으로 무한정 유지하는 것은 지속 불가능하다. 지금 필요한 것은 감상적 보존 에서 벗어나, 방치된 폐교를 냉철하게 진단하고 구조조정하는 재정적 실용주의가 요구된다. 활용 가치가 낮아진 자산을 공공이 끝까지 붙잡고 있기 보다는 과감하게 시장의 기능에 맡기는 것이다.폐교 자산의 효율적 유동화를 가로막는 가장 큰 걸림돌은 경직된 규제다. 현행 ‘폐교재산의 활용촉진을 위한 특별법’ 은 폐교의 활용 용도를 교육용, 문화 및 공공체육 시설 등으로 한정된 활용범위를 두고 있다. 이로 인해 민간 자본이 폐교 부지를 매입해 지역 맞춤형 사업을 추진하고 싶어도 법적 규제에 가로막힐 수 밖에 없다. 이는 특정 지자체의 의지 부족이라기보다, 과거 고도 성장기에 맞추어진 제도적 틀 자체가 민간 진입을 차단하고 있는 구조적 문제에 가깝다.이제는 폐교 부지에 대한 용도변경 규제를 과감히 풀어야 한다. 규제가 완화된다면 민간은 이곳에 시니어 타운 혹은 지역 특화 농산업 연구시설 등 시대 변화와 시장 수요에 맞는 생산적인 공간을 조성할 수 있다. 공공은 유지·관리 예산 부담을 덜고 재정 건전성을 확보하는 동시에, 민간투자를 통해 지역 내 일자리를 창출하고 새로운 활력을 불어넣는 상생구조가 완성되는 것이다.건전한 국가 및 지방 재정 관리는 불필요한 지출을 줄이고 자산의 가치를 극대화하는 것에서 시작한다. 폐교를 보존 가치 측면으로 접근해 미래 세대에게 관리 비용이라는 짐을 넘겨줄 것인지, 아니면 규제 개혁을 통해 지역 경제의 새로운 도약으로 볼 것인지.이제 지방소멸 대응을 위해 방치된 지역별 유휴 공간을 정부와 관계부처가 어떻게 풀어나갈 건가에 대한 정책 결단이 아직 우리 사회가 풀어나가야 할 새로운 과제로 남아있다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

반도건설이 총공사비 2203억원 규모의 의정부 가재울구역 재개발정비사업 시공권을 확보하며 수도권 도시정비사업 확대에 본격적으로 나섰다. 최근 신규 택지 공급 감소와 재개발·재건축 시장 회복세가 맞물리는 가운데 이번 수주는 반도건설의 수도권 정비사업 경쟁력 강화 전략의 출발점으로 평가된다.반도건설은 13일 의정부시 가능동 일원에서 추진되는 가재울구역 재개발정비사업의 시공사로 최종 선정됐다고 밝혔다.이번 사업은 의정부시 가능동 28-3번지 일원 약 2만9629.5㎡ 부지에 최고 35층 아파트 7개동, 총 698가구와 부대복리시설을 신축하는 사업으로 총공사비는 2203억원에 달한다.반도건설은 지난 11일 열린 시공사 선정 총회에서 조합원들의 지지를 받아 시공사로 선정됐다. 앞선 입찰 과정에서도 꾸준히 사업 참여 의사를 밝히며 적극적인 수주 의지를 보여왔으며, 이번 선정으로 경기 북부 핵심 정비사업 시공권을 확보하게 됐다.이번 사업지는 GTX-C 노선 개통 기대감이 반영되는 대표적인 지역 가운데 하나다. 기존 1호선 가능역을 이용할 수 있는 교통 여건에 GTX-C 노선이 개통되면 서울 삼성역 등 강남권 접근성이 크게 개선될 것으로 예상된다. 광역교통망 확충은 주거 선호도를 높이는 핵심 요인으로 꼽히는 만큼 향후 지역 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.생활 인프라도 강점이다. 단지 주변에는 초·중·고교가 모두 위치해 교육환경이 우수하며 을지대학교병원 등 의료시설도 가까워 주거 편의성이 높다. 여기에 가능동 일대에서는 약 1만 가구 규모의 정비사업이 순차적으로 추진되고 있어 노후 주거지가 대규모 신흥 주거벨트로 탈바꿈할 가능성이 커지고 있다.업계에서는 의정부를 비롯한 경기 북부 지역이 서울 접근성과 상대적으로 합리적인 주택 가격을 동시에 갖춘 지역으로 평가받으면서 정비사업 투자 가치도 높아지고 있다고 분석한다. 특히 GTX와 같은 광역교통망 확충이 본격화되면서 기존 노후 주거지역의 개발 속도 역시 빨라질 것으로 전망된다.최근 건설사들의 수주 경쟁도 더욱 치열해지고 있다. 원자재 가격 상승과 부동산 시장 변동성으로 민간 분양사업의 불확실성이 커진 반면, 재개발·재건축 사업은 안정적인 일감을 확보할 수 있는 사업으로 인식되면서 대형사와 중견사 모두 정비사업 확대에 집중하고 있다.반도건설 역시 올해 정비사업 조직을 재정비하며 수주 경쟁력 강화에 나섰다. 이번 의정부 가재울구역 수주를 시작으로 서울과 수도권 주요 정비사업 입찰에도 적극 참여할 계획이다.조합 관계자는 "50여 년간 축적한 반도건설의 주택 시공 경험과 반도유보라 브랜드의 특화설계, 커뮤니티 차별화 전략 등이 조합원들로부터 좋은 평가를 받았다"며 "안정적인 재무구조와 장기간 중대재해 없는 안전관리 역량 역시 신뢰를 높인 요인으로 작용했다"고 말했다.김용철 반도건설 대표는 "의정부 가재울구역 재개발사업을 맡겨준 조합원들에게 감사드린다"며 "반도건설의 시공 기술력과 사업 역량을 집중해 의정부를 대표하는 랜드마크 단지로 조성하겠다"고 밝혔다.이어 "앞으로도 서울과 수도권 주요 거점의 도시정비사업에 적극 참여해 경쟁력을 높여 나갈 계획"이라며 "입주민들이 오랫동안 자부심을 느낄 수 있는 주거공간을 만드는 데 최선을 다하겠다"고 말했다.이번 수주는 단순히 한 건의 시공권 확보를 넘어 반도건설이 수도권 도시정비사업 시장에서 입지를 확대하는 신호탄이라는 의미를 갖는다. 향후 서울과 경기 주요 정비사업 수주전이 이어질 것으로 예상되는 가운데 반도건설이 이번 사업을 계기로 수도권 시장에서 어떤 성과를 이어갈지 업계의 관심이 모아지고 있다.