"전문가 "데이터 신뢰도 높으나 임장·특수 권리 등 현장 검증은 필수“
고금리 여파와 부동산 경기 침체로 법원 경매 시장에 아파트 물건이 쏟아져 나오는 가운데, 복잡한 법원 경매 서류를 인공지능(AI)과 공공데이터로 쉽게 풀어낸 서비스가 등장해 눈길을 끌고 있다.
프롭테크 스타트업 (주)인터디멘션(대표 김원석)은 전국 60개 법원의 아파트 경매 데이터를 종합 분석해 매력도 순위와 단계별 해설 리포트를 제공하는 '알짜경매' 서비스를 정식 출시했다고 8일 밝혔다.
알짜경매는 대법원
법원경매정보(물건·사건상세·현황조사·감정평가서)를 비롯해 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 한국은행 경제통계 등 25종의 공공·민간 데이터를 매일 자동으로 수집·분석한다. 지난 8월 기준 누적 수집 물건은 1만 건, 법원 및 정부 서류 분석 건수는 3만 9천여 건을 넘어섰다.
특히 학술 논문 62편 등 306편의 전문 연구를 기반으로 구축된 '100점 만점 알고리즘(v18)'을 적용해 매각기일 7일 이내 물건의 종합 평가 등급(S~D)을 산출한다.
반복 유찰(5회 이상)된 물건은 최대 25점까지 감점해 잠재적 하자가 있는 물건을 1차적으로 걸러내도록 설계됐다. 초보자에게 난해한 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본 등은 '사건의 시작', '법원의 공식 경고', '추천 입찰가' 등 9단계 카드형 슬라이드로 시각화해 정보 격차를 줄였다.
실수요자 "경매 진입장벽 낮춰… 권리분석 공포 덜어“
내 집 마련을 꿈꾸지만 경매 문턱 앞에서 망설이던 실수요자들은 대체로 환영하는 분위기다. 통상 수십만 원에서 수백만 원에 이르는 유료 경매 컨설팅 비용이나 사설 정보지 구독료가 부담스러웠던 초보 투자자들에게 유용한 길잡이가 될 수 있다는 평가다.
최근 경매를 공부 중인 30대 직장인 A씨는 "경매 사이트에 들어가면 한자어가 섞인 법원 서류와 복잡한 등기부 때문에 어디서부터 봐야 할지 막막했다"며 "알고리즘을 통해 위험 물건을 1차 필터링해주고, 슬라이드 형태로 핵심 리스크와 추천 입찰가를 짚어주니 초보자 입장에서 접근성이 크게 높아졌다"고 전했다.
경매 전문가 "유용한 스크리닝 도구… 맹신은 금물, '현장 확인' 병행해야“
반면 경매 전문가들은 데이터 기반 분석의 편리함을 인정하면서도, 알고리즘에만 의존한 입찰은 경계해야 한다고 조언한다. 데이터가 포착하기 어려운 권리관계나 현장 변수가 적지 않기 때문이다.
한 부동산 경매 전문가는 "공공데이터와 정량적 지표를 활용해 수많은 물건 중 입찰 후보군을 추려내는 ‘스크리닝(Screening)’ 용도로는 매우 훌륭한 도구"라고 평가하면서도, "유치권이나 대항력 있는 미상 임차인, 관리비 체납 내역, 내부 하자나 점유자의 명도 난이도 등은 서류나 공공데이터만으로 완벽히 파악하기 어렵다"고 지적했다.
이어 "알고리즘 점수나 추천 입찰가는 참고 자료로 활용하되, 최종 입찰 전 철저한 임장(현장 조사)과 법적 리스크에 대한 교차 검증이 반드시 수반되어야 안전하다"고 덧붙였다
'정보 비대칭 해소' 긍정적… '알고리즘 한계' 보완이 안착 열쇠
부동산 경매는 시세보다 저렴하게 주택을 취득할 수 있는 대표적 통로지만, 고질적인 정보 비대칭 탓에 오랫동안 소수 전문가와 중개·컨설팅 업계의 전유물로 여겨져 왔다.
이러한 상황에서 방대한 공공데이터를 정제해 직관적인 UI(사용자 환경)와 알고리즘으로 풀어낸 시도는 정보의 민주화 측면에서 긍정적인 평가를 받을 만하다.
다만 부동산 경매는 수천만 원에서 수억 원의 자본이 오가는 실물 거래인 만큼, 데이터 업데이트 지연이나 서류에 기재되지 않은 특수 변수로 인해 이용자가 손실을 입을 위험도 배제할 수 없다.
플랫폼이 단순히 점수를 제시하는 수준을 넘어, 데이터의 한계점을 명확히 고지하고 책임성 있는 가이드를 지속해서 고도화할 수 있느냐가 향후 프롭테크 시장 안착의 관건이 될 것으로 보인다.
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