특히 서울주택도시개발공사(SH공사)가 관리하는 반지하 공간 1,617호 가운데 절반 이상이 폐쇄 상태인 것으로 확인되면서, 매입에 투입된 공공재원이 실제 주거환경 개선과 지역사회 활용으로 얼마나 이어지고 있는지 점검해야 한다는 목소리가 나온다.
서울시의회 주택공간위원회 소속 정진철 의원(더불어민주당·송파5)은 지난 10일 열린 제340회 정례회 SH공사 행정사무감사에서 반지하 매입임대주택의 활용 실태와 사후 관리체계를 집중 점검했다.
SH공사가 제출한 자료에 따르면 현재 관리 중인 반지하 공간 1,617호 가운데 931호가 주거가 불가능한 상태로 폐쇄됐다. 전체의 약 57.6%에 해당하는 규모다.
반면 실제 활용 중인 공간은 201호로 전체의 12.4%에 불과했다. 해당 공간은 거주와 생활SOC, 사회복지시설, 공유창고 등으로 사용되고 있다.
나머지 343호는 자치구의 생활SOC 활용 수요를 검토하고 있으며, 142호는 철거 후 임대주택을 신축하는 방안을 추진하고 있다.
문제는 반지하 주택을 매입한 이후에도 활용 방안을 찾지 못하거나 구조적 한계로 장기간 폐쇄 상태가 이어질 가능성이 있다는 점이다.
침수 위험이 높은 반지하 공간을 주거 용도에서 제외하는 것은 안전 확보 차원에서 필요한 조치다. 그러나 매입 이후 구체적인 관리계획 없이 폐쇄 상태가 장기화한다면 유지관리 비용 부담과 시설 노후화 등 새로운 문제가 발생할 수 있다.
정 의원은 송파구 문정동 일대 반지하 주택을 활용한 시범사업의 추진 실적도 지적했다.
SH공사는 당초 15개 대상지를 검토한 뒤 6곳을 실제 공급 대상으로 선정했지만, 신청이 접수된 곳은 3곳에 그쳤다.
이는 반지하 공간을 다른 용도로 전환하더라도 실제 이용 수요와 시설 여건이 뒷받침되지 않으면 활용에 한계가 있을 수 있음을 보여준다.
정 의원은 "매입한 주택을 단순히 보유하는 데 그치지 않고 실제 수요가 있는 활용처를 확보하는 것이 중요하다"고 강조했다.
폐쇄 반지하 관리 부담…철거·재건축도 재정 문제에 발목
SH공사의 반지하 주택 관리 문제는 이번 감사에서 처음 제기된 사안이 아니다.
2026년 4월 기준 미활용 반지하 주택 1,307호 가운데 950호가 폐쇄된 것으로 분류됐다.
이번 감사에서 확인된 폐쇄 물량은 931호로 19호 줄었지만, 두 수치의 집계 기준과 변동 사유가 동일하게 확인되지 않은 만큼 이를 곧바로 활용 개선 성과로 평가하기는 어렵다.
특히 구조적으로 활용이 어려운 주택은 철거하거나 재건축하는 방안이 검토되고 있지만, 재정적 제약이 걸림돌로 작용하고 있다.
황상하 SH공사 사장은 행정사무감사에서 "구조적으로 취약한 주택은 철거 후 재건축하는 것이 바람직하지만, 국고보조금과 국민주택기금 반납 등 재정적 문제가 있어 서울시와 해결 방안을 협의하고 있다"고 설명했다.
매입 당시 지원받은 재원을 정산하거나 반환해야 하는 문제가 발생할 수 있어 단순히 건물을 철거하는 방식으로 해결하기 어렵다는 취지다.
따라서 주택별 구조적 안전성, 활용 가능성, 철거 비용, 재건축 사업성 등을 종합적으로 검토하는 관리체계가 필요하다는 지적이다.
SH공사 측 입장…“구조적 취약 주택 재건축 필요, 서울시와 협의 중”
SH공사 측은 반지하 공간의 구조적 취약성과 재정적 제약을 주요 문제로 제시했다.
황상하 사장은 구조적으로 취약한 주택의 경우 철거 후 재건축하는 것이 바람직하다는 입장을 밝히면서도, 국고보조금과 국민주택기금 반환 문제가 해결돼야 한다고 설명했다.
이는 반지하 매입주택의 활용 문제가 단순한 시설관리 차원을 넘어 서울시와 SH공사, 관련 재정지원 제도 간의 협의가 필요한 사안임을 보여준다.
다만 SH공사 내부 실무부서가 폐쇄 주택의 유지관리 비용과 향후 활용계획을 어떻게 평가하고 있는지는 이번에 제공된 자료만으로 확인되지 않는다.
특히 폐쇄 상태인 931호에 대해 정기적인 안전점검과 시설관리가 어떻게 이뤄지고 있는지, 철거 또는 재건축 우선순위가 마련돼 있는지 등은 추가 확인이 필요한 부분이다.
기자의 시각 ... 반지하 매입, 침수 위험 해소 이후가 더 중요하다
반지하 주택 매입사업은 침수 위험에 노출된 주민의 생명과 안전을 보호하기 위한 정책이다. 따라서 매입한 반지하 공간을 주거 용도로 사용하지 않는 것 자체를 정책 실패로 단정할 수는 없다.
오히려 침수 위험이 높은 공간을 주거시설에서 제외했다는 점에서는 정책적 의미가 있다. 그러나 문제는 그다음이다.
SH공사가 관리하는 반지하 공간의 57.6%가 폐쇄돼 있고 실제 활용 중인 비율은 12.4%에 그친다는 사실은 매입 이후 활용과 정비가 충분히 진전되고 있는지 살펴볼 필요성을 보여준다.
특히 생활SOC 전환을 검토하는 343호와 철거 후 신축을 추진하는 142호가 실제 사업으로 얼마나 이어질지도 중요한 과제다.
반지하 공간은 일반 지상층과 달리 채광과 환기, 습기, 침수 위험 등 구조적 제약이 있을 수 있다. 따라서 모든 공간을 무리하게 활용하기보다는 시설별 여건에 따라 활용과 철거, 재건축을 구분하는 접근이 필요하다.
무엇보다 공공재원을 투입해 매입한 주택이 장기간 폐쇄 상태로 남는다면 유지관리 비용과 시설 노후화 부담이 지속될 수 있다.
서울시와 SH공사는 반지하 매입 실적뿐 아니라 매입 이후 활용률, 폐쇄시설 관리비용, 철거 및 재건축 추진 실적까지 종합적으로 공개할 필요가 있다.
또한 국고보조금과 국민주택기금 반환 문제가 사업 추진의 장애 요인이라면 관계기관과 협의를 통해 구체적인 해결 방안을 마련해야 한다.
정진철 의원은 "반지하 주택 매입은 침수 위험 해소라는 정책적 필요성에서 출발한 만큼, 매입 이후에도 지속적인 관리와 활용이 이뤄져야 한다"며 활용 가능한 주택은 실제 수요와 비용을 고려하고, 구조적으로 활용이 어려운 주택은 철거와 재건축 등 장기적인 정비·관리 방안을 마련해야 한다고 강조했다.
반지하 매입정책의 성과는 얼마나 많은 주택을 사들였는지만으로 평가하기 어렵다. 침수 위험을 얼마나 줄였는지, 매입한 공간을 어떻게 관리하고 있는지, 활용이 불가능한 시설을 어떤 방식으로 정비할 것인지까지 함께 평가해야 한다.
서울시와 SH공사가 매입 이후 관리체계를 구체화하지 못한다면 침수 예방을 위해 시작한 사업이 장기적인 공공자산 관리 부담으로 이어질 수 있다는 점에서 대책 마련이 요구된다.
















































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